债券长安民生物流基金业务好做么(债券基金做的好的公司)

目录

一、央企类房企与民营房企协作开发项目的融资难点

二、央企类施工单位的保理事务融资难点

三、“F+EPC”的城投非标融资事务操作难点

笔者按：

最近做的根本都是央企类房企和央企类施工单位的融资事务，想跟咱们共享一下现在的感受。

自2021年以来，爆雷的百强房企越来越多，国央企在招拍挂商场的托底以及对存在中高危险的房企的流动性支撑也越发频频。虽然监管层近两个月现已显着放松了国央企在债券商场和银行端的并购融资，但国央企实践出手的状况依旧很少，别的债券和银行融资也远远无法满意国央企的收并购资金需求，而这也让咱们这些非标出资组织有了更多介入国央企融资事务的时机。

在2021年的第二、第三批会集供地中，当地国企和城投渠道的托市拿地十分显着，许多城市乃至没有民营房企参加土拍，不过这些当地国企和城投渠道拿地后却大都都找了品牌房企协作开发。截止当时，当地国企对爆雷房企的流动性支撑或项目接盘变得越来越急切，2022年城投渠道在基建方面所要承当的安稳经济的职责也越来越重，棚改、确保房建造、城市更新也将迎来更大的权重。需注意的是，2022年开年没几天，城投债发行承压的方针基调就充满着商场，比方严厉操控低评级城投债发行、严厉匡定城投债规划占比等，这让城投渠道反而对非标融资有了更大的依靠（虽然城投非标融资也在被持续压降），而咱们这些非标出资组织也迎来了更多的城投事务时机。

抱负是饱满的，实践却是骨感的。2021年11月19日，国务院国资委发布了《关于加强中心企业融资担保办理作业的告诉》（国资发财评规〔2021〕75号，以下简称“75号文”），2022年1月4日，国务院国资委印发《关于加强中心企业融资担保办理作业的告诉》的有关阐明。两份文件下发后，央企与民营房企协作开发项目的担保或兜底组织约束了许多融资方案的可操作性，以央企类施工单位作为中心企业的保理融资也遇到了许多操作妨碍，而当地国企、城投渠道的融资也因方针、监管等各种问题面对更多的操作难度。

一、央企类房企与民营房企协作开发项目的融资难点

在咱们现在操作的央企类房企与民营房企协作开发项目的融资事务中，不管是两边联合拿地、央企并购仍是央企代建代管、小股操盘等景象，咱们遇到的中心问题首要有如下几个：一是融资主体是谁，是央企、民营房企仍是两边协作建立的项目公司，是其间一方股东的融资仍是整个项目的融资需求；二是央企的担保或增信问题，关于大部分地产出资组织来说，不管是哪种融资方法，准则上都很盼望央企的担保、增信或兜底；三是投后办理的问题，央企和民营房企协作开发项目的状况下，央企能否协作咱们做投后监管也是个需求处理的问题。

2021年11月19日，国务院国资委发布了《关于加强中心企业融资担保办理作业的告诉》（国资发财评规〔2021〕75号），《告诉》中清晰规则“融资担保首要包含中心企业为归入兼并规划内的子企业和未归入兼并规划的参股企业告贷和发行债券、基金产品、信任产品、财物办理方案等融资行为供给的各种方法担保，如一般确保、连带职责确保、典当、质押等，也包含出具有担保效能的一同告贷合同、差额补足许诺、安慰许诺等支撑性信件的隐性担保，不包含中心企业主业含担保的金融子企业展开的担保以及房地产企业为购房人按揭告贷供给的阶段性担保”；“中心企业禁止对集团外无股权联络的企业供给任何方法担保。准则上只能对具有持续运营才能和偿债才能的子企业或参股企业供给融资担保”。

2022年1月4日，国务院国资委印发《关于加强中心企业融资担保办理作业的告诉》的有关阐明，该阐明中清晰说到“（二）管控要求愈加‘严’。一方面，依据同股同权、操控危险准则，对中心企业融资担保施行‘两禁两控’：禁止对集团外无股权联络企业担保，禁止对参股企业超股比担保，严控对高危险子企业担保，严控对子企业超股比担保。另一方面，严厉约束担保规划。参阅现在中心企业担保规划占净财物的均匀比重、上市公司担保办理规则等，清晰中心企业总担保规划不超越集团兼并净财物的40%，单户子企业（含本部）担保额不能超越本企业净财物的50%”。

依据上述新规，央企和民营房企协作开发的项目中，假设是项目全体的融资，假如地产出资组织要求央企供给担保、增信或兜底，比方直接供给确保担保、触发对赌条件后许诺回购、承当差额补足责任等，除非是央企按上述规则承当股比规划内的担保责任，否则项目全体的融资想依靠央企给予担保或增信则根本没有可操作的空间，尤其是央企小股操盘或代建代管的项目，央企根本无法供给担保或增信。

事实上，就咱们现在的事务状况而言，在央企和民营房企协作开发项目的融资中，央企根本都不会对协作项目的融资供给增信或担保。就实践的事务操作而言，咱们要么是直接向央企这一方供给融资，比方咱们找其他国央企金控渠道或许外资组织一同**，给到方针央企的融本钱钱或归纳收益要求一般在年化8%左右；要么是直接针对另一方的民营房企供给融资，融本钱钱或归纳收益要求则一般在年化10%-12%左右。举例来说，咱们现在针对央企与民营房企协作开发项目中民营房企这方提出的项目融资需求，假如是央企这方担任项目操盘或主导项目的开发建造，即使该央企无法供给担保或增信，咱们的前融依旧能够介入，不过投后办理方面央企这方能否协作咱们（代表民营房企这一方）的投后监管也十分要害。

二、央企类施工单位的保理事务融资难点

从“75号文”的影响来看，除了央企类房企对外协作的房地产项目融资受限颇多，央企类施工单位的保理融资也面对许多约束。2022年1月4日“国务院国资委印发《关于加强中心企业融资担保办理作业的告诉》的有关阐明”中清晰规则，“（三）管控方法愈加‘实’。考虑企业担保归于严重危险事项，公司法等规则担保必须由董事会或股东大会抉择，因而，《告诉》从中心企业实践办理动身，要求担保预算由集团董事会或其授权抉择计划主体批阅以进步功率，但企业担保准则和特别担保事项仍由集团董事会批阅，充分发挥董事会的危险把关效果”。

在咱们现在操作的央企类施工单位的保理事务中，根本都会遇到同一个问题，简略来说，总包合同一般都是局级（央企集团）签的，详细施行（施工）的却一般都是下面的二、三级公司，咱们保理公司一般都是要求由总包合同签署方（也即局级公司）作为告贷主体，并跟咱们签定有追索权的保理协议，或许是签定无追索权的保理协议但同步签定抽屉协议（回购债款），不过会一起要求局级公司依据规章出具股东会抉择或董事会抉择。依据“75号文”的规则，央企施工单位无法在保理融资（也即转让应收账款债款给保理公司后）供给一般确保、连带职责确保、典当、质押等，也无法出具有担保效能的一同告贷合同、差额补足许诺、安慰许诺等支撑性信件的隐性担保，由此导致央企类施工单位无法签定有追索权的保理协议，局级单位也出不了抽屉协议、股东会抉择和董事会抉择，而其二、三级公司即使能出抽屉协议，咱们却都无法认可，由于二、三级公司并不是总包合同的签署主体。总的来说，咱们现在操作央企施工单位的保理事务最中心的仍是要处理央企无法兜底状况下的危险评价和危险操控的问题。

三、“F+EPC”的城投非标融资事务操作难点

自从《银行保险组织进一步做好当地政府隐性债款危险防备化解作业的辅导定见》（银保监发[2021]15号）发布以来，城投非标事务受到了越来越多的操作约束，比方许多信任组织以为城投渠道的棚改、确保房、城市更新归于涉房事务，资金投进会占用房地产额度；再比方棚改、城市更新项目因没有清晰的还款来历，或许存在对土地财务的依靠并涉嫌15号文提及的隐债问题，因而需求将城投渠道项目的融资主体调整为施工单位。就咱们现在的事务状况而言，假如城投项目的施工单位是央企，则融资战略方面首要是两种：第一种是该央企施工单位的保理融资方法，不过也会遇到央企无法担保或兜底的问题（比方只能做无追索权的保理事务）；第二种是咱们建立合伙企业后由合伙企业持续与城投渠道建立项目公司，合伙企业以“股加债”方法向项目公司注入资金，并由央企施工单位贴息（也即对利息的差额部分进行补足，但不为对融本钱息供给担保）。

更多融资项目的沟通和协作欢迎联络西政财富和西政本钱。