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我国为什么在根底设施范畴推广公募REITs：尽管REITs起源于房地产范畴，但全球根底设施范畴REITs商场占比超30％，美国根底设施REITs商场占比挨近40％，具有相当大的比重。别的一方面，我国经济步入存量年代，我国根底设施系统规划巨大且具有很多优质财物，公募REITs有助于盘活存量财物，构成存量财物和新增出资的良性循环。

公募REITs关键与特征：

方针演化：证监发[2020]40号、发改办出资[2020]586号、证监发[2020]54号、发改出资[2021]958号，以及沪深买卖所的配套规矩，方针结构构成。

审阅与发行：多部分层层检查、严厉把关。最底子的要求仍是底层财物的现金流安稳和项目权特色质明晰合规。

产品结构与特色：“封闭式公募基金—财物支撑专项方案”，六类参加主体，底子流程，与类REITs比较具有权益性、公募、标准化特色。

收益特征：收益来历固定分红与二级商场的本钱利得两部分，具有杰出的抗通胀特色，有用涣散危险，收益介于股票与债券，简直不受商场影响。

估值办法：收益法估值，本钱法和商场法不适用。折现率反映的是财物未来的报答率，没有一致标准，第一批公募REITs折现率较多取前加权均匀本钱本钱，有的直接确认数值为6％-7％。

第一批9只公募REITs上市体现：除上市首日外，其他时刻价格全体体现平稳，动摇相对较小，成交量和换手率保持在较低水平。到现在，中航首钢生物质REITs和富国创始水务REITs体现最好，较发行日价格上涨26％和22％，安全广州交投广河高速公路REITs体现最差，低于发行价格2BP，也是现在仅有低于发行价格的。

现在存在的痛点：（1）优质财物缺乏且上市品种较单一，关键推动Pre-REITs，恰当学习“PE+REITs”，积极参加Pre-REITs基金，提早布局REITs一级商场；（2）大众出资者参加程度较低，产品流动性缺乏；（3）收回资金用处未明晰差异，扩募机制不完善，积极性不高。别的，不具有税收中性，税收优惠方针不行；处理人处理要求高，专业的运营处理水平不行。

一、我国为什么在根底设施

范畴推广公募REITs

REITs（Real Estate Investment Trusts，不动产出资信托基金）是一种向出资者发行收益凭据征集资金出资于不动产，由专门出资组织进行处理，并将归纳收益分配给出资者的一种出资基金。REITs发生于20世纪60年代的美国，其底层财物非常丰富包含根底设施、住所、工业、零售、数据中心、医疗、写字楼、仓储、单一运营、多元运营、木材和度假村等。2021年6月21日，我国第一批9只根底设施范畴不动产出资信托基金（以下简称“公募REITs”）在沪深买卖所发行上市，标志着我国正式发动公募REITs。

与国外REITs不同的是，我国此次公募REITs为安在根底设施范畴展开？

一方面，尽管REITs最早起源于房地产范畴，但事实上全球根底设施范畴REITs商场占比超30％，美国根底设施REITs商场占比挨近40％，具有相当大的比重。根底设施范畴推广REITs并非空穴来风，而是审时度势下的我国特色挑选。

另一方面，我国经济现已从增量年代步入存量年代，我国根底设施系统规划巨大且具有很多优质财物，存量已达130万亿元，其间，适宜作为REITs出资标的的财物规划超越30万亿元。尤其在粤港澳大湾区、长三角等经济发达地区，根底设施财物类别全、规划大、收益好，具有区域一体化的联动和集聚优势。我国探寻公募发行REITs现已有十余年，受限于方针、法律法规，只不过一向是私募发行的类REITs，但类REITs一向无法与国际上标准REITs混为一谈。公募REITs的推出具有重要意义，是防危险、去杠杆、稳出资、补短板的有用方针东西，是投融资机制的严重立异，有助于盘活存量财物，构成存量财物和新增出资的良性循环，促进根底设施高质量开展。

二、公募REITs关键与特征

1.方针演化

表1列举了2020年4月公募REITs试点开端到现在的首要方针文件及开展头绪改变。证监发[2020]40号、发改办出资[2020]586号、证监发[2020]54号、发改出资[2021]958号，以及沪深买卖所的配套规矩与告诉，涵盖了职业、区域、财物、利益相关方的要求，明晰了检查、发行、上市等合规性组织与规矩，方针结构及配套规矩开始构成。有几个值得留意的当地，在证监发[2020]40号与发改办出资[2020]586号文的根底上，最新的发改出资[2021]958号文增加了几条：一是发行区域扩展至全国；二是扩展了职业，增加了停车场、动力根底设施、旅行、保证性租借住宅项目；三是发行项目底层财物不低于10亿元，且发行人需满意扩募的相似财物总额不低于20亿元，这是初次提出的，在此前文件并没有明晰要求底层财物规划。材料来历；中证鹏元收拾，《上海证券买卖所揭露征集根底设施证券出资基金（REITs）事务办法、审阅、出售、上市、存续相关5个文件》分别为2021年1月29日发布的3个文件《上海证券买卖所揭露征集根底设施证券出资基金（REITs）事务办法（试行）》、《上海证券买卖所揭露征集根底设施证券出资基金（REITs）规矩适用指引第1号—审阅重视事项（试行）》、《上海证券买卖所揭露征集根底设施证券出资基金（REITs）规矩适用指引第2号—出售事务（试行）》；2021年4月30日发布的2个文件《上海证券买卖所揭露征集根底设施证券出资基金（REITs）事务攻略第1号—出售上市事务处理》、《上海证券买卖所出资者危险提醒书必备条款攻略第4号—揭露征集根底设施证券出资基金（REITs）》，深交所同理。

2.审阅与发行

多部分层层检查、严厉把关。方针对REITs根底财物的职业、土地性质、权属转让、财物规划、现金流安稳与收益等，原始权益人的资质、运营等条件均进行了严厉约束，无论是国企仍是民企，最底子的要求仍是底层财物的现金流安稳和项目权特色质明晰合规。审阅上一般由省级发改委对项目出具专项定见后，国家发改委引荐至证监会，由证监会、沪深证券买卖所实行注册、检查程序。批阅在前，注册在后的项目遴选办法，终究REITs能否上市的标准首要把握在发改委手中。

3.产品结构与特色

第一批公募REITs全体结构结构比较标准，现在都是“封闭式公募基金—财物支撑专项方案—项目公司—项目”的结构，该架构规划学习类REITs的双SPV构架，这种组织彻底是为了契合当时我国法律法规的要求，公募基金产品不能直接出资于实业，只能出资标准化产品。

触及六类参加主体：即原始权益人（根底设施项意图原发起人）、基金处理人（建立公募基金产品，对根底财物进行尽职查询以及运营处理）、财物支撑证券处理人（建立财物支撑专项方案）、托管人、运营处理组织（基金处理人或托付专门的运营处理公司）以及中介组织（财务顾问、会所、律所、评价等）。几点需求留意，公募基金和财物支撑证券的处理人有必要为同一操控方下的具有公募车牌的基金公司和证券公司，托管人须为同一家组织，运营处理组织由处理人担任（实践上，第一批9只公募REITs的运营处理组织均为原始权益人或其关联方，此举是保证根底设施项目运营处理的安稳）。

底子流程：出资者（战略配售、网下配售、大众配售，后两者不确认份额可流转）认购公募基金产品，80％以上的公募基金产品出资于财物支撑专项方案（其他基金财物应当依法出资于利率债、AAA级信誉债或货币商场东西），公募基金产品控股财物支撑专项方案然后直接操控根底设施底层财物所有权。根底设施项目发生安稳的现金流，出资者获取产品收益，契约型封闭式运作，不得换回。需求阐明的是，关于财物专项方案持有项目公司股权，现在有两种做法：一是财物专项方案-项目公司，直接持有，检测股东的资金实力，资金不占用；二是财物专项方案-SPV-项目公司，SPV先直接持有项目公司，然后反向吸收兼并到达财物专项方案终究穿透持有项目公司的意图，省去了财物专项方案前期出资，但SPV的出资或许发生告贷等资金本钱。与类REITs结构差异：公募REITs具有权益性、公募、标准化特色。尽管公募REITs在构架上套用类REITs，但因为两者性质不同（类REITs偏债性，公募REITs偏股性），因而产品出现较大差异。例如类REITs产品具有分级、差额补足、流动性支撑、外部担保等内外部增信办法，根底设施公募REITs均不触及，无需评级和增信。公募REITs基金封闭式运作，在买卖所商场流转，也不存在类REITs中常见的出资者回售、敞开退出等条款设置。

4.收益特征

公募REITs的出资收益来历于两个方面：一是安稳的现金流收益，每年保底的固定分红（分配份额不低于基金年度内可分配金额90％，派息率不低于4％）；二是二级商场的本钱利得，标的产品增值收益，取决于财物好坏、运营处理、宏观经济等。公募REITs具有杰出的抗通胀的特色，现金流（例如租金收益、收费公路）会跟着物价相对应恰当调整，颇受中长期出资者的喜欢；有用涣散危险，收益介于股票与债券，简直不受商场影响，且不同区域间REITs体现的相关度也较低，能够有用涣散出资组合危险。依据全球REITs商场收益率显现，报答率保持在10％-15％之间，美国前史报答收益均匀在13％左右，全体收益可观。

5.估值办法

方针明晰规矩，公募REITs的估值需采纳收益法，评价目标为根底设施项目。不动产项意图财物评价办法首要有收益法、商场法、本钱法。收益法经过猜测财物的未来每一期收益，使用适宜折现率进行折现得到财物的当期评价价值，契合根底设施项意图特色，宜选用。商场法，即比较法，又称商场比较法，以现在财物价值确认的可比事例为根底，经过比较各类条件然后评价价值，因为REITs项目同区域同类型的可比事例少，且商场买卖不活泼，不宜选用商场法。本钱法以现有财物与负债为根底，使用重置或重建本钱的思路，合理评价财物价值，本钱法要求能够查询取得财物购建的途径与均匀本钱，往往较难，无法精确衡量财物现行的价值，也不宜选用本钱法。收益法中折现率的确认比较难，并没有一致标准，折现率反映的是财物未来的报答率，第一批公募REITs中不同的财物类型折现率的确认也并不一致，较多取前加权均匀本钱本钱，有的直接确认数值为6％-7％，归于财物评价职业的经历取法，也是现行可接受的报答率。

三、第一批9只公募REITs上市体现

第一批9只公募REITs的财物类型为污染办理、高速公路根底设施、仓储物流和工业园区，归纳起来前两者可称为固收类，短期类收益安稳，未来派息率在6％~12％之间，但未来增值空间有限；后两者可称之为权益类，未来派息率现对较低，仅在4％~5％之间，短期内收益不如固收类财物，但能享用未来财物的增值。

自6月21日上市以来，9 只 REITs 产品全体体现平稳，动摇相对较小。上市首日，情绪高涨，总成交量超18亿元，换手率在20％左右，其间博时招商蛇口工业园REITs最高涨幅为15％，其他产品均有较大涨幅；到2021年10月8日，全体涨幅不大，日总成交量操控在4亿元以内，日均匀换手率在3％左右，均保持较低水平，其间中航首钢生物质REITs和富国创始水务REITs体现最好，较发行日价格上涨26％和22％，安全广州交投广河高速公路REITs体现最差，低于发行价格2BP，也是现在仅有低于发行价格的。除了9月末受避险情绪高涨价格有所动摇外，其他时刻体现平稳。
结合老练商场REITs的体现来看，美国REITs商场的价格走势动摇较大，香港REITs商场的价格走势小幅震动，新加坡REITs商场动摇较小。REITs的收益介于股票和债券之间，比照老练商场REITs的改变，第一批9只公募REITs全体二级商场买卖体现底子契合商场预期和REITs的长期出资特色，加之原始权益人和组织出资者的确认期，我国REITs现在可流转份额不多，简直不受股票、债券、商品商场影响。

四、我国公募REITs现在存在的痛点

1.优质财物缺乏且上市品种较单一

现在，国内优质财物略显缺乏，且上市品种单一，首要散布在工业园区、物流、高速公路类型。依据上交所和深交所网站项目动态，第二批公募REITs现已申报3单，2单财物类型为工业园区，1单财物类型为高速公路，算计财物类型（加上第一批9只）为工业园区5只，高速公路3只、仓储物流和污染处理均为2只。我国根底设施财物体量巨大，需逐步培养优质财物，拓宽财物品种，关键推动Pre-REITs，恰当学习“PE+REITs”，做好财物扩募。现在，多家公募基金、券商、私募基金积极参加Pre-REITs，首钢基金和国泰君安已建立Pre-REITs基金，提早布局REITs一级商场。2.原始权益人与组织出资者参加份额过大，大众出资者参加程度较低，现在产品流动性缺乏

依据证监发[2020]54号文，战略配售份额不低于20％，网下出资者（指专业组织）不得低于70％（扣除战略配售，即实践不低于总份额的56％），剩下的是大众出资者配售份额最高为24％。第一批9只公募REITs发行份额64亿份，战略出资者均匀份额占比68％，网下出资者均匀份额占比23％，大众出资者均匀份额占比9％。参照美国公募REITs和股票商场，现在我国公募REITs产品大众出资者份额过低，产品流动性稍显缺乏，商场活泼度不行，等待后续方针改变，越来越多的大众出资者参加出资REITs。

3.收回资金用处未明晰差异，扩募机制不完善，约束出资人和原始权益人的积极性

依据最新方针发改出资[2021]958号规矩：90％（含）以上的净收回资金（指扣除用于归还相关债款、交纳税费、按规矩参加战略配售等的资金后的收回资金）应当用于在建项目或前期工作老练的新项目。方针初衷是扩募，鼓舞发行人将资金循环使用，继续补短板，构成根底设施财物出资的闭环。但实践上，发行人往往需求资金弥补运营处理，付出项目以外的费用、相关其他费用等，这就与方针鼓舞的收回资金用处抵触。主张后续方针和配套规矩予以明晰，收回资金差异建造资金和专项资金等，加大原始权益人的发行志愿。不仅如此，现在扩募的审阅手续较杂乱，主张简化流程，完善扩募的详细实施细则。

别的，不具有税收中性，税收优惠方针不行；处理人处理要求高，专业的运营处理水平不行。

我国根底设施范畴财物规划巨大，承载优质根底设施项意图城投渠道、国有企业肯定利好。跟着方针的完善，各项机制的推出，各地优惠方针和专项支撑的落地，根底财物的逐步老练，我国公募REITs商场具有宽广的开展前景。

本文源自中证鹏元评级