契税和维修基金什么关系(什么时600982股吧间交契税和维修基金)

涨是不或许涨的，跌却是有或许，慢点便是了。许多人是不知道买房的坑，买了房，交契税，修理基金。物业费，公摊水电，停车费，每个月的物业加杂费够你租房了，还要算上房贷，妥妥的智商税。我国银保监会主席郭树清近来指出

“现在房贷在大型银行告贷的占比很高

咱们重复提示他们要注意危险”

图/IC

“断供法拍房”背面：夸张与隐忧

本刊记者/蒋芷毓

发于2022.3.14总第1035期《我国新闻周刊》

张文昊从没想过房贷断供会产生在自己身上。他是90后，生于甘肃，在河北燕郊肄业，大学时赶上其时低房价的好时期，靠创业收入全款在燕郊买了一套房，跟着生意的开展、资金增多，又在2015年末和2017年别离告贷购入了两套二手房。

2018年，张文昊创业遇阻，无力还贷，加之房价跌落，卖房的钱也添补不了剩下的按揭，他只能断供。大约半年后，他接到银行的申述告知，房子也被冻住，终究以101万元司法拍卖成交。拍卖结束后，张文昊依然欠银行20多万元，终究算下来，加上开端买房的首付和其他费用，他一共亏掉了近150万元。

张文昊的阅历并不是个例，全王法拍房商场正在翻倍。依据阿里法拍渠道的数据，从2017年至2021年，全国每年挂拍的住所用房数量由18.6万套添加至34万套，简直成倍添加。到现在，全王法拍房的拍卖总量已超越170万套。

某个城市法拍房数量激增往往会成为注重的焦点。不过，法拍房并不等于断供房。近年来法拍房挂牌量添加较快，断供导致的法拍房仅仅其间一种。关于个人而言，断供导致的经济、法令结果相当严重；在微观层面，也触及法令、地方经济、金融安稳等多方面的杂乱议题。

3月2日，我国人民银行党委书记、我国银保监会主席郭树清在国新办举办的“促进经济金融良性循环和高质量开展新闻发布会”上，提示了银行在房贷事务上的危险，“现在房贷在大型银行告贷的占比很高。咱们重复提示他们要注意危险，许多人买房告贷是为了出资、投机，将来假如房价跌落，或许呈现其他问题，对银行而言便是一个巨大的金融危机”。

被忽视的结果

张文昊曾“走运”地赶上了房价增值的大潮。燕郊毗连北京通州区，因为房价比较北京要低不少，招引了许多北京作业的年轻人在此购房。尤其在2016年，北京出台楼市“9·30新政”，要求进步购房首付款份额，北京购房门槛的进步使得更多人把目光投向了燕郊，燕郊房价然后水涨船高。依据安居客房价数据，燕郊住所均价从2015年约8000元/平方米敏捷涨到2017年4月最高点的28611元/平方米。

2015年末，他从农业银行告贷购买了一套总价150多万元、约87平方米的二手房，月供约6000元。眼看着房价起飞，2017年，其时有房产专家猜测，燕郊的房子恐打破每平方米五万元大关，他乃至都没看到房子，就给房产中介打了钱。2017年3月，他买下了一套总价229万元、大约83平方米的二手房，除掉首付等费用后，还向银行告贷124万元，每月需求还8000元左右。

可是，短短几个月后，燕郊楼市却踩下了刹车。2017年6月，燕郊限购方针持续晋级，对外地购房者的三年当地社保及交税证明有了严厉的约束，导致燕郊住所需求量下降，住所价格持续跌落，几近腰斩。在购房后短短的一年时刻，房价缩水了一半，张文昊想再卖掉时，现已卖不掉了。到2020年，每月8000元的月供现已无力担负，他挑选了断供。

断供后，结果是逐步闪现的。一开端，张文昊有一张银行卡冻住，没有收到告知。到后来，他的微信付出账户也被冻住，出行等消费受到约束，作为失期人，也不能再担任公司法人。

在我国，断供面对着相应的法令结果，这是由其房贷追索权决议的。原苏宁金融研讨院微观经济研讨中心主任黄志龙曾撰文称，相较美国等国家施行非追索权住所典当告贷，我国施行的住所典当告贷合同是有追索权典当告贷，即当住所的商场价值低于告贷余额时，购房人假如抛弃房产，债款人金融组织拍卖房产清偿债款后的缺少部分，仍可经过法令途径进行追索。

张文昊的阅历是银行怎么处置房贷断供业主的一个样本。2018年，房贷第一次逾期时，张文昊先是收到银行的短信，到第二个月，告贷银行支行的作业人员就开端联络他。他在农业银行和建设银行别离告贷，农业银行的客户经理还上门问过他的状况。

那时房价现已跌了挨近一半，即使卖房，也无法添补剩下的按揭告贷。因为卖房还得先把尾款还上，他还需求找垫资还120多万元的房贷，卖房的周期至少得三个月，光垫资费用就需求十几万元，他就抛弃了卖房的计划。

过了半年，到2019年五六月，银行开端搜集材料，预备申述，直到2019年末，案子开庭。张文昊到庭应诉，结局是意料之中的败诉。随后房子被司法拍卖，也承当了17000多元的诉讼费，不过并未承当银行延聘律师的费用。

法拍房会有组织依照商场价评价，并以评价价的80％左右拍卖，因而导致必定的价差呈现。张文昊记住，他在建设银行告贷购买的总价229万的房子其时评价价仅为120万元。第一次流拍后，第2次仅以80万元起拍，终究以101万元成交。拍卖结束后，他依然欠银行20多万元。

一旦断供，当事人除了首付款、契税、修理基金、已归还告贷等丢失外，还会面对不良信誉记载将进入央行征信体系、银行账户被冻住、影响日常消费日子等窘境。黄志龙撰文介绍，“一旦自然人产生房贷断供，将进入央行征信体系黑名单，只需房贷缺少部分未归还，将永久无法恳求告贷、信誉卡等服务。即使告贷缺少部分归还结束，该不良信誉记载仍将随同其五年时刻。在此期间，不良信誉记载也将使得该自然人的告贷额度、利率扣头等，都低于无不良信誉记载的自然人。”

他指出，购房人断供后，法院拍卖典当物所得归还告贷缺少部分，金融组织可持续行使追索权，“一旦法院强制执行，自然人将面对如下窘境：一切银行账户被冻住，无法享用任何金融服务”。并且，因为我国并未遍及施行自然人破产准则，购房者一旦堕入断供或许多负债，银行债款或将随同其终身。

2020年疫情后，张文昊从事的影视职业遭受隆冬，现在，他仍未还清银行欠款，种种约束让他困在了一张网里。因为被约束消费，他的长途出行变得好不容易。因为微信账户也被冻住，他乃至无法付出一次核酸检测的费用。

楼盘烂尾，购房者能否断供？

因开发商违约、房子变成烂尾楼，购房者能否挑选断供？近来，浙江省嘉兴市中级人民法院发布的一则事例引发了广泛注重。

2014年，上海的许某在嘉兴某楼盘购买了一套别墅，向银行按揭告贷392万元。他与开发商当年4月签定《浙江省商品房买卖合同》，又与银行签定《个人购房告贷及担保合同》。可是，2018年开发商破产清算，楼盘烂尾，到2019年，其破产办理人告知许某，房子不符合交给条件，合同无法持续实行，两边间合同革除。

裁判文书网发布的这起事例显现，因收房无望，自2019年10月1日起，许某挑选了断供，到2020年3月，结欠银行告贷本金近216万元，告贷银行由此向法院申述，要求许某持续付出剩下告贷。

一审法院审理以为，《个人购房告贷及担保合同》第三十八条约好“告贷发放后，告贷人或典当人与售房人或其他第三方就该房产有关质量、价格、权属、条件或其他事宜产生的任何胶葛，均与告贷人无关，告贷人有权挑选持续实行本合同或要求告贷人提早归还本合同项下的悉数或部分告贷”。据此，一审法院判定告贷合同革除，许先生归还结欠银行告贷本金和利息（含罚息）算计220余万元。

许某不服上诉，在二审判定中，嘉兴中院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同胶葛案子适用法令若干问题的解说》第二十一条第二款规则，商品房买卖合同被供认无效或许被吊销、革除后，商品房担保告贷合同也被革除的，出卖人应当将收受的购房告贷和购房款的本金及利息别离返还担保权人和买受人。

终究，2022年1月，嘉兴中院二审判定，银行提出的由许某归还剩下告贷、付出利息等恳求不能成立，不予支撑，并以为开发商应承当剩下告贷的还款职责。

该案二审署理律师之一、浙江兴嘉律师事务所律师顾宏伟对《我国新闻周刊》着重，该案尽管较为典型，但也不是一切呈现烂尾楼景象时，购房者都能够革除还贷职责。能革除的大前提是，商品房买卖合同要被供认无效、吊销或许革除。该案是因为开发商破产后，其财物办理人需求从头处置财物，不得不革除合同。

针对二审较一审产生的改变，北京植德（上海）律师事务所的金哲远律师以为，一审法院依据《个人购房告贷及担保合同》，以为告贷人和其他第三人之间的胶葛对本假贷联系没有影响，可是二审法官以为该条款的效能是要被应战的，确定其是银行的格局条款。依据《民法典》，供给格局条款一方不合理地革除或许减轻其职责、加剧对方职责、约束对方首要权力的，该格局条款无效。

相似的事例还产生在青海。在西宁经商的王某2015年以挨近一亿五千万元买下了当地一处3700多平方米的商业用房，其间向银行告贷7397万元，并将该处用房作为告贷的典当担保。依据王某与房地产开发商签定的《商品房预售合同》，开发商应当在2015年10月30日前交给房子，可是其并未完成许诺，因而王某与开发商革除上述合同。一起，王某与银行也签定了《告贷合同》，到2017年3月21日，王某仍欠银行告贷本金6000多万元。当年，银行申述王某，要求其与开发商一起归还告贷本金。

该案一审、二审、终审均判令开发商向银行返还告贷本息。2020年，最高法终审以为，该案告贷返还职责主体问题，是因开发商未依照约好期限交给房子，致使案涉《商品房预售合同》革除，《告贷合同》《典当合同》因合同意图无法完成亦被革除。依据司法解说，应由开发商将收取的购房告贷本金及利息返还银行，业主不负有返还职责。

该案历经一审、二审再到最高人民法院，于2020年12月3日作出终审判定。最高法以为，本案触及商品房买卖合同和商品房担保告贷合同两层法令联系，因开发商违约不能交房导致各方合同革除，但却实践占有运用购房者付出的首付款及银行的按揭告贷；银行依据合同约好既享有典当权，又一起享有对开发商、购房者的债款；购房者未获得房子，却既付出了首付款，又需归还按揭告贷。若按合同约好的权力职责联系处理，则在购房者对合同革除无过错的状况下，仍要求其对剩下告贷承当还款职责，显着不合理地加剧了其担负，各方权力职责失衡，有违公正准则。

上海市光亮律师事务所付永生律师以为，这类案子触及两种联系……房子买卖联系和告贷联系。两者互不相干，是独立的两个法令联系，买卖合同革除了，不代表告贷合同也必定要革除。他告知《我国新闻周刊》，该案的判定对处理购房者、告贷银行以及开发商之间因按揭告贷买房产生的胶葛，具有很强的指导意义，也保护了购房者的利益。

个人住所告贷全体危险可控

一位有销冠头衔的资深房产中介告知《我国新闻周刊》，断供仍是稀有的状况，刚需的业主很少挑选断供，“现在房子还有典当贷，也便是能够做二次典当贷出一笔钱，至少能坚持一段时刻的房贷”。

记者在交际渠道上以“断供房”为关键词检索发现，个人自述的断供阅历屈指可数，绝大部分是自称法拍房中介对经手房子的介绍。当记者以购房者的身份问询数位来自河北、深圳等区域的个人法拍房中介，对方则供认说宣扬的“断供房”并不是断供房。

前述中介解说，一向以来，购房者对法拍房最忧虑的便是有刑事或民事上的胶葛，“断供导致房子被司法拍卖这个理由最能被承受，操作法拍房的人就借这个名义让购房者更注重法拍房，其实是他们找客户的一种方法”。

阿里法拍渠道的数据显现，曩昔五年，全国每年挂拍的住所用房数量由18.6万套添加至34万套，翻了将近一倍。到现在，全王法拍房的拍卖总量已超越170万套。据瀚海数据研讨院计算，2021年北京法拍房商场新增法拍房源6835套，环比2020年的5640套上涨21.19％。

关于法拍房短期内增多的现象，全国房地产经理人联盟理事、广州房地产研讨者邓浩志告知《我国新闻周刊》，疫情后有企业呈现运营困难，需求出让不动产或因违约导致典当物被查封、拍卖或许是首要原因。

去年末，一条有关郑州法拍房激增至3万套的新闻上了热搜。到现在，阿里法拍渠道数据显现，郑州法拍房数量到达5万余套。郑州一名长时间与银行协作的律师对《我国新闻周刊》说，他署理的当地银行申述购房者断供的案子，2021年数量要比2020年同比添加40％~50％。

不过，法拍房与断供房不能画等号。法拍房是指因“合同胶葛”“民间假贷胶葛”“金融组织告贷胶葛”等问题被强制拍卖的房产，而断供导致的法拍房仅仅其间一种状况。因而，法拍房数量大幅上升并不等于断供的状况也许多呈现。

据《我国新闻周刊》了解，针对断供导致的法拍房案子，部分区域例如燕郊、郑州因断供导致法拍房的数量相对添加显着，但全国绝大部分城市并没有产生遍及性断供。国家金融与开展实验室房地产金融研讨中心主任蔡真以为，呈现断供现象增多的区域一般有几个特征，一是当地是缩短型城市，房价缺少上涨动力；二是当地有过房价上涨期，曾有炒房潜力。蔡真以为，现在局部区域呈现的断供不太或许变成更大规划的“断供潮”。

但断供和法拍现象增多，提示的金融危险却不能忽视。依据蔡真等编撰的《我国住所金融开展陈述（2021）》，我国房地产相关告贷占银职业告贷的39％，还有许多债券、股本、信任等资金进入房地产职业，房地产是现阶段我国金融危险方面最大的“灰犀牛”。3月2日，我国银保监会主席郭树清在国新办举办的“促进经济金融良性循环和高质量开展新闻发布会”上说：“房地产的问题应该说现在金消融、泡沫化倾向还比较强。”

“咱们自己预算，在我国，房产占个人总财物的三分之一，依据央行查询的数据，这个数字会占到个人总财物的60％。”国家金融与开展实验室国家财物负债表研讨中心秘书长刘磊告知《我国新闻周刊》，房地产告贷占比过大、增速较快，相应的居民杠杆率危险值得警觉。

现在世界通用的典当告贷危险评价目标之一是告贷价值比（Loan to Value Ratio，LTV），指告贷金额与典当品价值（评价价值或交易价格中的较小者）的份额。该目标受房价动摇影响较大。《我国住所金融开展陈述（2021）》显现，2020年，北京、上海、深圳、广州的均匀新增住所告贷价值比别离为46.61％、18.11％、59.59％和51.73％，均处于合理水平。其他城市也大多处于合理区间。

另一方面，我国一向施行审慎的房地产信贷方针，与其他高杠杆率国家比较，对住所典当告贷的最低首付比要求较为严厉，首付份额不能低于20％。获益于较高的首付份额、较低的LTV，上述陈述以为，我国个人住所告贷全体危险可控。

此外，一个衡量住户部分债款水平的目标是房贷收入比（个人住所告贷余额与可支配收入的比值，住户部分债款中的最大份额是个人住所告贷）。其时，我国住户部分债款收入比为139.98％，现已超越1990年日本房地产价格泡沫幻灭前、2007年美国次贷危机迸发前该目标的数值（120％、134.62％），需引起警觉。

房价跌落，呈现大面积断供并引发金融危机，正是2007年美国次贷危机迸发时的情形。2007年美国房地产商场房价急剧跌落、呈现断供潮后，次级告贷违约率许多上升，并触发衍生品连锁雪崩，再经过金融商场分散至全球的危机。

关于我国是否会产生相似次贷危机的事情，多名研讨者表明或许性不大。刘磊告知《我国新闻周刊》，我国房地产按揭告贷是最安全的告贷，但也最有体系性的危险。这种债款或许很少违约，或许大面积违约，较少有中间状态。“美国其时的危机为银行监管供给了许多经历，尤其是微观审慎办理，现在央行也极为注重微观审慎，有利于防止危机。”

复旦大学经济学院副教授兰小欢在其作品《置身事内》中也说到，依据我国人民银行金融安稳剖析小组发布的《我国金融安稳陈述》，2018年，我国个人住所告贷不良率坚持在较低水平，个人住所告贷不良率为0.3％。除非房价暴降起伏超越首付份额，不然居民不会违约按揭，丢失掉自己的首付。此外，住所按揭构成的信贷财物，没有被层层嵌套金融衍生品，在金融体系中来回翻滚，规划和危险被扩大几十倍。

“比较美国的典当支撑证券，我国个人住所典当告贷财物支撑证券（RMBS）结构简略，相似过手证券，并没有开展到过度金消融的程度。”蔡真说，2020年RMBS优先档证券持续坚持零违约，表现出很强的抗危险才能。

（应受访者要求，张文昊为化名）

来历： 我国新闻周刊