第五章出资类信任之真股出资事务
本年关于信任组织而言，又是一个监管大年。窗口辅导要求压降融资性信任及事务办理类信任事务的规划，地方政府要求置换清退高本钱债款；叠加资金信任新规征求意见稿的影响，信任组织传统的“三板斧”事务——地产、政信、通道事务，本年都受到了不同程度的约束。在强监管下，信任组织也逐渐调整事务思想，从资源依靠的“挣快钱”办法逐渐调整到专业依靠型“挣慢钱”办法；研讨出资标品信任、股权信任与服务信任，基建REITs、ABS等本钱市场标准化产品出资、宗族信任、特别财物出资、真股出资均是事务转型开展的方向。
关于信任真股出资的相关内容可拜见上文内容及西政本钱大众号2020年7月8日的推文《202007：信任组织如何做地产真股出资》、2020年7月10日的推文《地产真股出资的模仿清算及退出》、2020年7月14日的推文《地产真股出资的期间收益分配、盈利资金调回与本息收益退出问题》。
第六章地产私募基金“优先股”出资事务
一、出资架构及相关阐明
（一）地产私募股权基金一般办法
1.基金与开发商一起建立SPV，并由SPV以增资及追加出资的办法出资于项目公司。因考虑到未来项目引进开发贷的需求，一般开发商持有项目公司51%以上的股权。
2.地产基金在SPV层面持股不低于49%；且开发商持有的SPV的剩下股权以及持有的项目公司的剩下股权质押给基金。
3.依据基金产品存案的要求，本基金产品在项目公司交给结束土地款，获得开发贷前介入；若需与开发贷并存的，则需协作处理相关担保等手续。
4.基金产品期限依据监管要求不低于5年，可设置为2+3或3+2，预留提早停止条款。
（二）地产私募股权基金+信任“优先股”协作办法
1.基金办理人发行有限合伙型基金产品，并由信任方案作为LP。基金以增资或股权转让办法获得SPV的股权。因考虑到未来项目引进开发贷的需求，一般开发商持有项目公司51%以上的股权。
2.SPV对项目公司层面出资是否能够进行股+债出资，因为资金端为信任方案资金，现在信任组织压降融资性信任规划的要求下，需由信任组织与监管详细交流，防止依照“本质重于办法”准则，被归入融资性信任查核规模。
3.亦有信任组织反应为缩短办理半径，可参照左图“地产私募股权基金一般办法”，由信任组织与开发商一起建立SPV，再由SPV出资于项目公司，该办法亦具有操作可能性（亦即有限合伙基金具有可代替性）。嵌套基金LP比例办法，一方面部分基金办理人具有优质的银行私行代销资源，可帮忙代销股权类信任产品；另一方面，具有必定的投后办理能力，可帮忙信任组织执行投后办理。
4.基金与信任方案一起各自存案。关于基金产品而言，若出资人系信任方案，存案难度相对小一些，一般在2周左右可完结存案。存案时需由信任组织出具拟出资的相关信件。
5.本基金产品亦开发商缴付结束土地款，获得开发贷前介入。
6.风控办法上，可设置股权典当，但无土地典当。关于项目公司而言，无法获得金融组织相关利息发票。
二、基金产品基本要素
私募基金税务问题
直接私募需求交纳增值税。纳税办法分为两种，一是简易计税办法，二是一般计税办法；前者税率为3%，后者为6%。因为办理费归于私募基金的自营事务，一直都存在增值税，按6%交，所以咱就以6%来举例。我为我们整理了一个表格，便于了解下面的比如。
看题：假定我建立了一家契约型私募基金，向客户收取了100万元办理费，别的生意股票获利100万；生意金融债获利100万。(假定进项税额为零，暂不考虑增值税附加税)
1、办理费纳税
100万元的办理费为直接收费金融服务，而这儿的办理费就相当于增值税销售额。依照6%税率核算：
依据公式，销项税额=销售额×税率
销售额=含税销售额÷(1+税率)
那么应纳销项税额=[含税销售额÷(1+税率)×税率-当期进项税额]=[1000000÷(1+6%)×6%-0]
约5.66万
2、股票、债券生意收益纳税
炒股赚的100万元是金融产品转让行为的销售额，因为是契约型基金，则依照简易计税办法3%税率核算：
应纳税额=含税销售额÷(1+税率)×税率=1000000÷(1+3%)×3%
约2.91万
生意债券赚的100万，同上也要纳税：=1000000÷(1+3%)×3%
约2.91万
别的，我们还要留意的是，债券还有利息，假定在持有期间收到金融债和国债利息均为10万元，那么这些利息也是要看“位置”纳税的。
金融债利息的10万元相当于借款服务的销售额，而“位置”高点的国债利息收入则是免税的。所以依照文件的简易计税办法3%税率核算纳税额：=100000÷(1+3%)×3%
约2910
当然，合伙型和公司型私募基金的纳税办法与契约型本质上仍是相同的，不同的则在于税率罢了。
私募基金税务问题
直接私募需求交纳增值税。纳税办法分为两种，一是简易计税办法，二是一般计税办法；前者税率为3%，后者为6%。因为办理费归于私募基金的自营事务，一直都存在增值税，按6%交，所以咱就以6%来举例。我为我们整理了一个表格，便于了解下面的比如。
看题：假定我建立了一家契约型私募基金，向客户收取了100万元办理费，别的生意股票获利100万；生意金融债获利100万。(假定进项税额为零，暂不考虑增值税附加税)
1、办理费纳税
100万元的办理费为直接收费金融服务，而这儿的办理费就相当于增值税销售额。依照6%税率核算：
依据公式，销项税额=销售额×税率
销售额=含税销售额÷(1+税率)
那么应纳销项税额=[含税销售额÷(1+税率)×税率-当期进项税额]=[1000000÷(1+6%)×6%-0]
约5.66万
2、股票、债券生意收益纳税
炒股赚的100万元是金融产品转让行为的销售额，因为是契约型基金，则依照简易计税办法3%税率核算：
应纳税额=含税销售额÷(1+税率)×税率=1000000÷(1+3%)×3%
约2.91万
生意债券赚的100万，同上也要纳税：=1000000÷(1+3%)×3%
约2.91万
别的，我们还要留意的是，债券还有利息，假定在持有期间收到金融债和国债利息均为10万元，那么这些利息也是要看“位置”纳税的。
金融债利息的10万元相当于借款服务的销售额，而“位置”高点的国债利息收入则是免税的。所以依照文件的简易计税办法3%税率核算纳税额：=100000÷(1+3%)×3%
约2910
当然，合伙型和公司型私募基金的纳税办法与契约型本质上仍是相同的，不同的则在于税率罢了。
