作为全国第一批公募REITs上市产品，东吴苏园工业REIT已工作近一年。经过公募REITs变革，东吴苏园工业REIT底层财物原始权益人得以将优质重财物剥离上市，然后盘活资源，加大服务立异力度，入驻企业得以享用更好的服务和财物增值，REITs出资者也获得了杰出的报答，完成了三赢。
6月21日，东吴苏园工业REIT以4.57元收盘，相较于一年前的基金出售价格，上涨17.78%
自第一批公募基金REITs“获准生证”来已满一周年。在震动市下，公募REITs二级商场走势令人惊喜。第一批公募REITs上市以来均匀涨幅达20％，更有产品涨超40％。多位业内人士以为，公募REITs在二级商场整体涨幅较大，既有第一批9只产品自身底层财物优质的要素，也反应出商场对公募REITs的了解正逐渐加深。
第一批公募REITs上市以来均匀涨幅达20％
更有产品涨超40％
自2021年5月17日第一批9只产品获批开端，公募REITs试点落地距今已有一年时刻。跟着公募REITs的展开稳步推动，现在同类型产品也扩容至12只。现在，11家基金公司旗下12只公募REITs已连续上市，募资规划到达458.12亿元。其间，本年首发的华夏中邦交建REIT，招引了超1500亿元资金的追捧。其间，面向大众出资者发行的规划，以0.84％的配售比例改写了公募基金首发的最低纪录。
成绩方面，本年商场大幅调整的情况下，公募REITs上市至今的成绩体现也可圈可点。Wind数据显现，到5月20日，9只公募REITs上市以来均匀涨幅为20.08％，其间，富国创始水务REIT以42.71％的涨幅暂居第一。此外中航首钢绿能REIT、红土盐田港REIT、中金普洛斯REIT、东吴苏园工业REIT、博时蛇口产园REIT、华安张江光大REIT、浙商沪杭甬REIT、安全广州广河REIT自上市至今的涨幅也别离到达27.49％、27.44％、22.68％、18.15％、16.07％、14.88％、9.70％、1.60％。
建信基金表明，本年以来，我国公募REITs二级商场价格的动摇较大，“股”性特征较为显着，部分项目上涨起伏较大。据建信基金介绍，公募REITs收益来历分为两个部分，即每年的派息分红及二级商场价格的本钱利得。公募REITs归纳收益中派息分红部分的价值，在长时间持有的前提下才干得到充沛显现，发挥增益作用；假如过于重视公募REITs短期内的“股票特征”，简单违背公募REITs的实质，导致价格短期动摇较大。一起，当公募REITs在二级商场涨幅过大后，产品的现金流分配率也会明显下降，价格的预期动摇起伏也会进步。
博时招商蛇口工业园REIT基金司理王俊彦表明，公募REITs火爆的原因有两方面：一方面针对监管得方针不断利好，2022年开年，财政部、税务总局发布了试点税收方针，北京发布REITs试点方针及申报教导手册，紧接着国家发改和国家动力推动清洁低碳动力推动公募REITs试点等等，出资人对REITs这个新式产品未来的展开也更有决心，另一方面，由于第一批二批财物都十分优质，但流转比例较小，商场呈现了求过于供的现象，别的，近期A股商场持续调整，出资人也更倾向于装备一些收益较安稳的产品。
扩容扩募箭在弦上
过程中仍存难点
记者注意到，公募REITs还在不断扩容，现在有3单项目有望接力公募REITs发行。上交所网站显现，有2单高速公路REITs，别离为“华泰紫金江苏交控高速公路封闭式根底设施证券出资基金”和“国金铁建重庆渝遂高速公路封闭式根底设施证券出资基金”，项目状况别离为“已受理”和“已反应”。深交所网站显现，有1单发电项目，为“鹏华深圳动力清洁动力封闭式根底设施证券出资基金”，项目状况为“已问询”。一位REIT基金司理泄漏，现在全国正在推动的公募REITs项目上百个，触及高速公路、仓储物流、清洁动力（新动力）、保证性租借住宅、旅行景区等方面。
此外，公募REITs扩募也已提上议程。本年以来，监管部分及相关负责人也曾多次提出要深化推动公募REITs试点，进一步促进投融资良性循环。本年3月，证监会表明，正在辅导交易所抓住拟定REITs扩募规矩，将当令寻求商场定见。4月中旬，沪深交易所针对根底设施公募REITs的扩募指引揭露寻求定见。
富国创始水务REIT基金司理李盛表明，现在来看，公募REITs商场的展开方向首要是两个方面，一是新发公募REITs基金，从产品数量和财物类型上为商场扩容，助力职业的加快展开；二是存量公募REITs基金扩募，从产品规划上助力商场的展开。在各类型财物逐渐丰厚、各类扩募形式不断实践的过程中，REITs商场仍是应当以行稳致远为方针。
针对公募REITs的扩募，各家基金公司表明已有足够预备。安全基金REITs出资中心基金司理马赛表明，现在已搭建起包括项目履行、根底财物出资、运营全流程的专业团队，对应中后台部分也做好了充沛的扩募预备。后续，将持续依托安全集团归纳金融服务优势，充沛发挥协同效应，深耕根底设施公募REITs范畴，发挥规划优势，下降办理本钱，提高出资者收益。
华夏基金也说到，公司组建了专业的REITs团队，展开REITs研讨储藏，现已建立根底设施与不动产出资部。除了专业的出资运营团队，搭建了全流程的公募REITs运营支撑体系，公司在研讨展开部和基金营销部设置REITs专员，在项目承包、履行、产品报送、出售等各环节发挥重要作用。一起，公司具有老练的中后台支撑体系和办理体系，保证REITs稳健高效运营。
但基金公司方面也表明，根底设施扩募还存在不少难点。安全基金称，比方原始权益人怎么届定，如扩募财物是外部第三方公司的财物，第三方公司是否应界定为原始权益人，如界定为原始权益人，并要求其购买至少20％以上的扩募部分基金比例，则同一个根底设施REITs将存在两个及以上原始权益人，怎么界定多个原始权益人之间的权利义务联系；还有新的基金比例怎么定价，REITs扩募需求融资，资金能够来历于REITs的自有资金或债款融资，也或许来历于发行新的基金比例，若发行新的比例，一般有整体配售和增发两类，增发的定价规矩也是扩募的要点。
华夏基金坦言，根底设施REITs扩募比较首发的首要难点在定价方面，扩募的定价需求权衡根底设施REITs原持有人的利益、新出资者的利益和原始权益人的利益，还需求考虑根底设施REITs的二级商场价格等要素，合理的定价对基金办理人来说具有必定的难度。
本文源自我国基金报
