原创 2017-05-26 地产BBC 江郎 地产BBC
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楼市动荡，人心如水。
原本一统江湖的多军，在5.20楼市调控令之后马上裂变成5大门派。
1、祥林嫂派
口头禅：我真傻，真后悔买
2、小白兔派
口头禅：买还是不买，我都傻了
3、马云门徒
口头禅：买房的都傻
4、接盘侠
口头禅：现在不买才傻
5、捡漏客
口头禅：傻不傻，看降价
先说前三种。
一位朋友3月初，于千百人之中，没有早一步也没有晚一步，抢到一套北辰三角州的房子，3.18政策出台，她是被限的对象，为争得网签资格，甚至还去了市住建委陈情，后来成功，很是高兴。
5.20政策出台当日，她说，我觉得应该要退房，我觉得应该会跌， 我真傻。
我说，你买得不算贵，它的位置应该比较抗跌。她回：一万二还不贵，公摊那么大，我觉得会亏，我真后悔。
求不得苦，求得又悔，只有佛祖才能渡你啊。
小白兔们的心理就像
恋爱中的女人
一个女孩走进邮局，要了一张电报纸，写完后扔了。又要第二张，写完后又扔了。第三张写好后，她递给报务员，并嘱咐尽快发出。女孩走后，报务员对这三份电报发生了兴趣。第一份上写着：一切都结束了，再也不想见到你。第二份上写着：别再打电话，休想再见到我。第三份的内容是：乘最近的一班火车速来，我等你。
茕茕白兔，东走西顾，风吹草动，慌不择路。
房子买与不买的念头，在0.1秒之内切换。
小白兔最终会成为接盘侠或
马云门徒
马云曰，别买房了，将来房子如葱，最便宜的就是房子。
马云此说，纯属瞎奇葩说。
你问问他买了多少房子，在杭州那套价值亿元的绿城中式别墅，你问问他愿不愿意5年后以葱的价格，哪怕按斤卖给你。
马云之前，还有谢国忠、牛刀、易宪容这些房市中的害人精，如果不当言论致他人损失可获罪，这些砖家叫兽应该判处终身监禁。
这样市场参与者主要是接盘侠与捡漏客
接盘侠
她们之前的神主是任志强先生，理论依据是供地少房价必然上涨，现在任老不能说话了。水库理论开始大量传播：调控不能降房价，越调控越要买。此派以改善和投资客居多。
捡漏客
这一派的尚方宝剑是：房子是用来住的，不是用来炒的。相信房产税等长效机制的建立，将让房价下跌。
别人笑我不疯颠，我笑他人不带游泳圈。
他们的判断是长沙楼市已进入降价周期，捡漏大大的有。
这一派不小心就会沧为长期观望者，盗用米筐投资的一张图，他们的心理变化是这样的
5.20之后，各种群里，以上各门派每天说得是天昏地暗，争得是面红耳赤。
群外面，各种楼市新闻铺天盖地。
一边是海水，一边是火焰。
这边，香港47.7万/㎡楼面价新地王横空出世、嘉兴8块地425家房产商争抢,2分钟熔断。
那厢，河北保定、珠海十年限售，燕郊、三亚房价大跌。
长沙楼市， 一会降声阵阵，一会新盘秒光，唱多不绝。
树欲静而风不止，房欲买而神无主。
昨晚好奇，点开一篇题为“长沙楼盘大降价，受限市民纷纷退房，中介现关门潮”，来源为人民网。
人民网虽然一向不待见房地产，甚至造出“失去奋斗，房产再多也将无家可归”的金句，但也不至于如此信口开河。
我复了下盘，其原标题是：长沙520新政后有楼盘降价 ，受限市民退房。
网络小编啊，留点节操过冬吧。
不惜以极左言论唱多的是个神棍。
去年下半年，楼市红，房价升，从石头里蹦出个肖主席。
此人自封长沙房产投资第一人，称未来三年中国最大的机会在长沙，长沙的中心在梅溪湖，梅溪湖5年内翻三倍，甚至丧心病狂地推荐炒客买典型的CEO盘牡丹舸。
这斯专业水平不及欧神的亿分之一，东抄西扯写文章，倒因为果谈观点，任何楼市政策都解读为利好，一班小白奉若神明，不少销售视为护法。
令人拍案叫穷的是，其公众号常一半是二维码：两个小密圈、一个分答、一个个人或群二维码。
我就问你一句，从去年下半年神断长沙房价猛涨，怎么到现在都没见你下手？
现在好了，衡阳户口买不了，在想歪招搞户口吧。
公众号老周侃房说他是大放厥词，害人不浅，老周文化高修养好，依我说
那些新盘全秒光的消息也不能全信。
5.20之后，开盘的项目，笔者逐个调查了下。
阳光城甜橙、钱隆世家、怡海星城、长房云时代基本确认售完。
碧桂园南府首府、奥克斯缔壹城、北辰中央公园均有剩余。
奥克斯缔壹城因为是40年公寓，可以理解。北辰中央公园剩下天地楼，碧桂园南府首府去化约7成，尤其265方的大平层剩余较多，单价8500，性价比不高。
不少读者问我楼市的走向。
我不是楼市的章鱼帝，太远的不敢说，但相当一段时间内，由于市场被速冻
长沙楼市的主基调一定是：稳。
这可以从三个方面作些分析：
1、供应
今年至今五区住宅用地总共才221.3亩，这是远远不够的。
以当前的去化周期，长沙属于需要加快土地供应的城市，按国土部的统一要求，最迟会在6月份出台土地供应计划，相对2017年原本的住宅供地计划4500亩，增加几乎是肯定的。
但要注意，城区优质地块已经不多，棚户区改造较慢，新增土地主要会在郊区。而且，考虑到稳定房价的预期，五六份会加快推地节奏，之后政府会根据市场变化作动态调节。
限价之下，在建项目会放慢推盘节奏，调控之下，新拿地项目也会调整开发进度。
新房供需矛盾仍然紧张。
1至5月（至5月20日），网签327万方（内五区，中原地产数据），供应239万方。
二手房方面，由于房票受限和两年限售，房主和买家都会谨慎，市场供应量会减少，而二手房目前普遍贵过新房又会抑制需求，因此，市场会在5月份明显降温的基础上整体下滑。
但这里面有一只黑天鹅，长土网（2017）019号地，6月份出让，楼面起始价5090元，此地处滨江新城的成熟地段，且住宅占八成五，如溢价率超过100%，长沙楼价将开启“万元户”时代，到时将逆转市场预期。
2、需求
需求不同于供应，弹性很大，与价格上涨幅度正相关。此所谓涨价去库存。
2015年长沙新房买了1252万方，2016年卖了2014万方，需求的剧增，有人口注入的因素，但关键是价格上涨了，投机、投资、刚改、恐慌性刚需都被激发。
此外，限购本身也能制造需求。5.20政策之后，长沙市场70%以上市外地客被限，看起来对市场有很大的打击。
但去年卖给市外客就有约15套，按长沙的移民政策，住宅60方以上就可凭合同迁户口，这10多万个家庭构成庞大的需求基数。
而且，长望浏宁户口迁移政策很宽松，朋友圈已出现代办人员的广告。如果户口政策不从严或打补丁，需求仍然可能迸发。
市场或许有分化的苗头，远郊且价格偏高的项目去化速度减慢，内五区性价比好的房子仍然受追捧。
3、市场心态
15年前，阳光100、南都、绿城成为长沙第一批外来大牌开发商，当时，楼市劣币驱逐良币，品质溢价很难实现，楼市风头正劲是“长沙四虎”。如今四虎不见踪影，本土开发商被边缘化，大牌开发商站在舞台中央。
与此同时，北上深广的游子大量回乡买房，置业新思维正在形成，有关房产区位、价格、品质的观念慢慢被颠覆。
重复08年、12年调控下的市场剧变，已不太可能。
政府或许能容忍房价过快上涨，但绝对不能接受市场大幅下行。
因此，当下，稳定成为最大的公约数。
对于刚需而言，正如一位读者留言：感谢政府。
前日，市住建委又送了个礼包。
开盘现场须明码标价，标示价格应与申报的备案价格保持一致。
不得加价销售商品房、不得收取任何未予标明的费用，不得搭售或者附加其它不合理的条件。
不然，情节严重者将记入诚信档案，同时采取执法约谈、停止网签、执法联动、立案等措施。
这意味之前流行的价外价将暂时熄火。
刚需尤其打算在内五区置业的，应该抓紧时间上车。
新房限价，可能就是最好的捡漏机会。
你不知道什么时候，政策又会升级或打补丁。
只不过，要小心，限价之下，会有开发商就考虑削减成本，尤其是小开发商。
对于接盘侠而言，尤其是投资客，要清楚，调控的目的，是冻结房产的流动性，打击炒房的害人精。
选择内五区万三以内的品质楼盘，如果风暴真的来临，品质是唯一的安全带，那些震天响的概念、宇宙中心和新一线的噱头都是浮云。
我最为担心的，还是那些在朋友圈了解行情的捡漏客。
昨日后台有留言：
首付款只有15万，又想买内五区的三房，小编有没有降价的楼盘好推荐？
这让我想起知乎上的一个问答。
问：2000RMB 想出国穷游可以去哪个国家？
知友：秦国。鲁国。齐国。韩国。郑国。魏国。楚国。赵国。燕国。吴国。等等。
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