8月21日，惠誉已承认总部坐落我国香港区域的邃古地产有限公司(SwirePropertiesLimited，简称“邃古地产”，01972.HK)长时间外币发行人违约评级为“A”，展望“安稳”。惠誉还承认邃古地产的高档无典当评级为“A”，承认SwirePropertiesMTNFinancingLimited发行的中期收据方案“A”评级。
评级承认反映出邃古地产继续从其出资性房地产出资组合中取得微弱收入。管理层致力于坚持微弱的财物负债表，该公司的财政情况将坚持稳健，流动性杰出。新冠肺炎大盛行将对该公司2020年的运营产生负面影响，但该公司的评级空间很大，惠誉估计该公司将采纳保存的扩张方法。
要害评级驱动要素
我国香港区域出资组合日趋弱化：惠誉估计大盛行会对邃古地产的出资组合产生负面影响，尤其是零售租金，盈余将在2020继续削弱。香港零售业出资组合陈述显现，因为我国香港区域微观问题，该公司2019的权益收入下降了10%，而2020年上半年的零售额大幅下降。惠誉估计，较低的周转租金和租金优惠将在2020年对零售租金形成压力。
邃古地产在我国香港区域写字楼出资组合继续发明安稳的收入，占2019年权益总租金收入46%左右。惠誉信任，高质量的写字楼物业将比零售物业更具弹性。首要的写字楼IPs，包含邃古广场、邃古坊写字楼、港岛东中心和邃古坊一座，虽然面对严峻的经济环境，但在上半年完成了正值的租金回笼和较高的租用率。
我国内地经济复苏加速：邃古地产在我国内地的零售组合自2020年3月以来呈现微弱复苏，虽然上半年受流感大盛行的影响。多个一线城市优质地段的优质IP出资组合支撑了邃古地产的快速复苏。对奢华品牌的需求增长速度快于惠誉的猜测，惠誉估计其在2020财年下半年将坚持安稳。扣除租金优惠后，我国零售物业的权益租金总收入在上半年增加了2%。全体租用率坚持安稳。
微弱的财物负债表情况：惠誉估计管理层保持审慎的财政方针。邃古地产足够的流动性支撑了微弱的财物负债表，并在商场低迷期间增加了灵活性。邃古地产的净债款从2018年的300亿港元大幅削减至2019年的147亿港元，首要因为取得两次非中心财物处置的净收益。该公司在商场低迷前的撤资战略是改进财政情况的要害。
评级高于母公司：惠誉将邃古地产与母公司邃古股份有限公司(SwirePacificLimited，简称“邃古股份公司”，A-/安稳)之间的联络评价为弱(weak)，依据《母子公司评级关联性规范》。两家公司都是具有独立董事会和独立融资功能的上市公司。惠誉将邃古股份公司的归纳信誉情况评为“A-”。邃古地产具有更强的独立财政情况，因而其IDR比邃古股份公司的归纳信誉情况高一个子级。但是，邃古股份公司的归纳信誉情况恶化至“A-”以下，将导致邃古地产产生负面评级举动。
评级推导总结
邃古地产的评级相对于同行而言处于有利位置。其约10亿美元的IPEBITDA规划高于LinkRealEstateInvestmentTrust的9亿美元，少于新鸿基地产开展有限公司(SunHungKaiPropertiesLimited，简称“新鸿基地产”，00016.HK，A/安稳)的20亿美元。邃古地产350亿美元的高质量IP价值也支撑其“A”评级。邃古地产2019年的IPEBITDA/现金利息掩盖率约为8.5倍，杠杆率为5.3%，与“A”级同行处于相似水平。
要害评级假定
-因为租金复归率(rentalreversion)为负、租用率和租金优惠下降，2020年总租金收入将下降4%。惠誉假定2021年收入将缓慢康复到2019年的水平。
-因为房地产买卖出售和酒店事务恶化，2020年总收入将下降10.7%。
-2020-2023年，营运EBITDA利润率坚持在60%左右。
-2020-2023年，每年本钱开销约18亿至37亿港元，以支撑开发管道。
-股息方针不变。
评级敏感性
或许独自或一起导致惠誉采纳正面评级/上调举动的未来开展要素包含：
-惠誉估计，在邃古地产的我国内地出资组合到达临界值之前，惠誉不会在未来12-18个月内采纳正面评级举动。这将使公司可以完成有意义的租借收入地域多元化。
-任何上调都需求根据邃古股份公司的归纳信誉情况上调至“A”。
或许独自或一起导致惠誉采纳正面评级/上调举动的未来开展要素包含：
-邃古股份公司归纳信誉情况恶化至“A-”以下。
-邃古地产的IPEBIDTA/利息开销总额继续低于4.0倍。
-在我国内地进行急进的扩张，执行力和财政危险都有所提高。
-邃古地产的净债款/IP价值继续超越30%。
流动性和债款结构
足够的流动性：到2020年6月底，邃古地产的现金余额为112亿港元，未提取许诺授信额度为92亿港元，足以掩盖其32亿港元的短期债款。该公司的债款都没有典当，这使得其在融资挑选上具有灵活性。
该公司经过银行贷款或来自第三方的MTN收据为此类债款进行再融资，然后削减了对邃古股份公司债款融资的依靠。现在，一切未偿债款均来自第三方。债款分期限布也很好，一年内到期债款不超越25%。
