在金融监管加强、去杠杆以及信贷紧缩布景之下，房地产职业正面对一场严峻的融资检测。
2019年以来，房地产融资方针步步收紧，融资环境严峻备至。各大房企虽“各显神通”，但成果却是职业分解进一步加强。7月8日，中海地产发行一笔票息为2.90%的5.5年期20亿元港币固息债券，改写了同职业的最低利率。
身为央企的中海地产能够取得低本钱融资并不难理解。比较之下，民企更难抵挡融资寒流。不过，职业界也一贯存在破例。民企代表龙湖集团在2018年的均匀假贷本钱仍低至4.55%，仅比华润置地高0.05%，比中海地产高0.25%。即使是在2019年融资途径全面受阻的情况下，龙湖集团也于本年2月发行了一笔融资本钱仅为3.99%的五年期债券。
他们终究练就了怎样的低本钱融资之术？
融资场上的“优等生”
房地产是受方针调控影响最大的职业，而在许多方针之中，房地产融资的相关方针更是影响房地产开展的重要因素。现在，调控高压之下房企融资途径正全面受阻，包含银行贷款、房地产信赖、境内外债券等全面收紧。房企现在面对的融资环境能够称之为“落井下石”。
一个房企的融资规划代表了出资企业对其盈余才能的决心，融资本钱则体现了该房企的归纳才能。融资寒流之下，中海地产、华润置地、龙湖集团三家房企能够称之为职业融资场上的“优等生”。三家房企详细体现为融资规划大且融资本钱低。依据公司年报计算，上述三家企业在2018年有息负债额别离为1198亿元、1352亿元、1574亿元，同比2017年增加55%、24%和13%，增幅可观。与此一起，更令业界艳羡的是这三家融资本钱仅为4.55%、4.5%、4.3%，处于职业较低水平。
华润置地公告显现，2019年上半年公司现已进行9笔融资。其间，2月份，华润置地完结8亿美元境外债券发行，其间3亿美元5.5年期票面利率为每年3.75%，5亿美元10年期票面利率为每年4.125%。
同为央企，在7月份房地产信赖、境内外发债、ABS等融资途径纷繁受限布景之下，中海地产于7月8日初次在香港建立境外中期收据方案。其间，中海地产发行的10年期美元债以3.45%的券票息，发明了职业债券发行利息本钱最低的记载，一起也改写了中海历史上10年期债券的最低利率；而票息为2.90%的5.5年期20亿元港币固息债券，则改写了同职业的最低利率，且发明了中资企业境外揭露发行的最长年期港币债券。作为央企，中海一贯能够以较低本钱拿到大规划且低本钱融资，但在当时融资局势趋紧布景下，能以如此之低的利率水平发行债券依旧是不简略的。
龙湖作为民企，其融资才能与中海、华润平起平坐。依据龙湖集团公告，2019年以来，龙湖共进行两笔融资。2月20日及21日，龙湖揭露发行2019年第一期公司债券，发行规划共22亿元，包含发行规划为17亿元的五年期债券，票面利率为3.99%；发行规划为5亿元的七年期债券，票面利率4.7%。7月19日，龙湖揭露发行住宅租借事项公司债券，共20亿元，包含发行规划5亿元的五年期债券，票面利率低至3.9%，以及发行规划为15亿元的七年期债券，票面利率为4.67%。能够看出，2019年以来，龙湖的融资才能也可比美央企。
泽平微观指出，在规划管控的大布景下，任何房企融资都面对困难。但关于金融组织来说，大房企优于中斗室企，国企优于民企。在此布景之下，职业洗牌，并购重组。“许多金融组织发放贷款都要看企业评级，评级高，企业融资就会更简略些，本钱也会更低一些；银行发放贷款也非常垂青企业规划，排名靠前的企业天然更简略取得资金支撑。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭说。
详细来看，依据克而瑞研究中心发布的《2019年上半年我国房企出售排行榜》，中海地产、华润置地和龙湖集团别离排名第六、第九和第十。此外，华润置地具有集团公司的信誉背书，也与华润信赖等集团旗下公司有合作关系，融资途径晓畅且本钱低价；中海则坚持稳健的财政方针也给商场留下了良好印象。长期以来，中海一贯具有标普、惠誉和穆迪三大世界评级组织给予的中资房企中的最高评级；龙湖也不差劲，其在职业界一贯以高度自律和稳健著称，颇受融资组织喜爱。
如此看来，企业规划大且信誉点评较高，中海、华润、龙湖这三位“优等生”天然简略锋芒毕露。
龙湖的融资竞技之道
比较央企的融资优势，民企则更多依托其高度自律的融资技术。
龙湖集团在2018年年报中表明，公司凭仗超卓的融资才能，以真金白银掌握职业调整期的战略自动。在资本商场，选准窗口，完成境内外债券的最优发行；在银行端，高信誉保证了额度与利率的双支撑－－总行级授信总额超2,000亿，全年均匀融资本钱则坚持4.55%的低位。头寸的宽余，是公司一贯坚持既定投融资和运营节奏的结壮底气，这份底气在当期尤显宝贵。
这份“底气”从哪儿来？“咱们没有用任何高本钱融资的方法，非常自律，才使得今日的龙湖有这么多授信额度。”2018年3月，龙湖集团履行董事邵明晓曾在成绩会上表明，曩昔三年，在整个职业加杠杆过程中，龙湖可能是极少数没有用过非标、影子银行、信赖的企业。
此外，从债款结构来看，龙湖集团亦体现优异。龙湖2018年年报数据显现，在龙湖3660.66亿元的总负债中，合同负债和有息负债别离为1124.40亿元和1198.20亿元。有息负债中，一年内到期债款为人民币117.4亿元，仅占总债款份额9.8%。而龙湖集团的经营性收入本年将完成100亿，下一年达150亿，将彻底掩盖悉数利息支出。
从现金短债比来看，较高的现金短债比意味着较好的偿债才能，房企也就更易取得出资人的信赖。龙湖集团2018年现金短债比为3.9。依据规范地产研究院发布的《2018我国规划房企现金短债比排行榜》，到2018年末80家上市房企的现金短债比均匀为1.73。其间，现金短债比超越1的企业有47家，华润置地以4.78的现金短债比位列第六，龙湖集团位列第七。
较好的评级体现也有利于房企拿到低本钱融资。“许多金融组织发放贷款都要看企业评级，评级高，企业融资就会更简略些，本钱也会更低一些；别的，银行发放贷款也非常垂青企业规划，排名靠前的企业天然更简略取得资金支撑。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭说。
以龙湖集团为例，现在世界三大评级组织标普、穆迪、以及惠誉给与龙湖的最新评级别离为“BBB-”、“Baa3”、“BBB”；此外，大公世界、中诚信证评、新世纪均给予龙湖“AAA”评级。因而，龙湖也成为职业界仅有的境内外全出资级民营房企。
