把脉行业趋势 探究发展方向——“产业[000425股票]地产运营线上交流会”圆满落幕

8月25日下午，由我国互联网新闻中心、全联房地产商会主办，我国网地产承办，赛迪参谋协办的工业地产运营线上沟通会满意闭幕。本次沟通会是第六届我国城市运营商大会暨2020我国城市运营商百强推介系列活动之一，在线观看数量超越2.2万人次。

专题：第六届我国城市运营商大会

赛迪参谋园区经济研讨中心主任孙晓利、58科创集团工业研讨院叶泽钦、亿达我国高档副总裁于大海、鑫苑集团副总裁陈立洋、紫光海阔集团副总裁甘玫，以及天安数码城集团助理总裁、东莞市凤岗天安数码城有限公司董事总经理余安靖，招商蛇口总经理助理、招商蛇口工业园区事业部副总经理张苍巍等多个研讨机构专家、知名企业嘉宾齐聚线上，以“后疫情年代工业地产的变量与商机”为主题，深度评论了疫情影响、企业中心竞赛力、工业地产运营窘境、公募REITs破冰等当下的热门议题，旨在评脉职业趋势，探求开展方向，深度讨论工业地产的开展与未来。

在沟通会上，活动承办方代表我国网地产总经理牟云静表明：“运营驱动，聚力前行。信任在各位同仁的不断尽力下，工业地产终将回归理性，迎来良性开展。”

疫情之下工业地产的机会与应战

谈及本年的客观环境，疫情的影响天然被摆在首位。年头罢工停产为工业地产带来了一些不容忽视的影响，但跟着3月社会开端复工复产，国内经济逐步康复生机，后疫情年代的工业地产正迎来新的机会和应战。

孙晓利以为，从时刻维度来看，全球疫情局势仍不容乐观，疫情还将继续较长的时刻，然后改动职业的长时间开展形式和竞赛格式；从内容维度来看，疫情对工业地产的土地、融资、招商、运营等全体环节均有影响，中短期的影响将会集在招商层面。

于大海相同指出疫情对工业地产有着长时间的影响。他表明，疫情使得传统的一些工业遭到的冲击很大，可是与此一起，新一代信息技术、智能制作、无人配送、在线教育、新消费、长途医疗等新式的工业范畴，都展示出了很好的开展潜力。

当然，疫情对工业地产而言不只要负面影响，也带来了必定的开展机会。叶泽钦从58科创的视点切入，表明疫情下园区空置率的进步，使得运营商的需求愈加巨大，一起疫情对中小企业的抗压才干做了查验，挑选出了一批更契合商场需求的企业。对58科创本身来说，服务业活跃度进步亦是一大机会。不过，疫情带来政府紧缩本钱导致的企业运营压力也是工业地产运营商面对的一大应战。

陈立洋指出，工业地产应该捉住三大机会：方针机会、人才盈余机会、新一轮都市圈战略的增加盈余，由于疫情首先令各地政府及企业的开展形式呈现了巨大改变，也促进了工业地产企业的出资形式发生改变；其次，疫情加快了传统园区向智慧型园区，乃至向虚拟园区的转型，也倒逼工业地产运营企业晋级运营服务的水平；最终，疫情促进了工业地产数字经济的开展，贯穿至园区的全链条服务中。

在甘玫看来，疫情之下，工业地产的开展必定要以人为本，特别是疫情之后人的相关需求被扩大。一起，数字化信息基础建设在疫情中发挥了重要效果，招引工业客户不再仅仅满意他们物理空间的需求，他们对信息技术基础设施的支撑要求会变得更高。

余安靖则表明，疫情对工业地产本身没有直接影响，更多是直接影响。他坦言，真正对工业地产影响大的是咱们国家经济开展的阶段，包含项目所在的区域，经济走势，工业集合状况、当地方针的导向以及对人才招引力，这些方面才是真正对工业地产发生严重影响的一些要素。

张苍巍介绍，招商蛇口作为央企，在疫情期间针对园区企业采取了较大力度的减免租方针，这是站在央企担任社会职责的视点，与企业共赴时艰。

寻觅中心竞赛力构筑工业地产商护城河

工业地产的商业形式现已根本告别了以赚取土地盈余为主的土地增值形式，一批先进的工业地产商正在探究以存量运营为主的财物增值形式，并取得了一些效果。

不同于传统房地产运营的思想，工业地产投入资金大、报答周期长，特别是在后疫情年代，外部局势与商场需求的改变，对工业地产商的中心竞赛力提出了更高的要求。

虽然工业地产某种程度上是一个商场化产品，可是实际上又遭到方针的限制，即非商场要素的限制。不过，商场对一切的主体相对公正，虽然背面会有一些非商场要素搅扰，但影响力越来越弱。

因而，余安靖以为，关于工业地产企业而言，中心仍是人才。企业所具有的人力资源的状况、人才团队以及对职业的理解力、操作才干，会决议项目的状况。一切资源的整合、运作的根基还在于人。怎么样协助入园企业或许协助客户更好地招引人才和留住人才，是其间的根本。

另一些嘉宾则表明，工业地产商的中心竞赛力未来将取决于数字化、产融结合等方面。

关于企业怎么构建本身护城河，陈立洋主张，用数据化赋能招商运营，再推进产融结合，不断晋级本身工业运营服务的才干和服务的颗粒度，最终调整本身心思优势，明晰中心用户。

甘玫相同表明，工业地产商需求有打造工业集群的才干，招引上下游工业链进驻，再辅以极强的资源整合、产品打造及运营才干，完成“人无我有、人有我强”，才干做得更好。

孙晓利从规范和金融两方面进行解读，并表明工业地产职业现在的规范处在一个十分不成熟的阶段。当园区商场化比较充沛或许现已开端进入充沛竞赛的阶段，应该从更高的层面拟定一个共同的规范，

在金融层面，孙晓利以为工业地产与地产之间没有关系，而是园区经济，并且是一个工业链比较长的实体经济业态，其开展必定离不开金融的支撑。她以为，现有园区范畴的金融产品和生态，要与地产范畴剥离，只要从更高更好的层面树立一个归于园区实体经济业态的金融生态，才干更有利于工业地产职业的开展。

于大海、叶泽钦分别从本身企业视点动身，介绍了亿达我国和58科创的中心竞赛力。

于大海坦言，关于亿达我国，开展区域的工业经济，或许是打造工业园区，很重要的概念是促增量、聚存量。一起在立异上，亿达我国会集在“数字化+证券化”与“运营+产投”两个层面，是开展工业或许工业开展才干傍边必不可缺的、十分重要的手法。

“所谓的护城河，不要说它是防卫的概念，而应该说它是差异于他人的一些东西。这或许是咱们现在工业地产商咱们遍及在立异方面所要寻求的”，于大海着重。

叶泽钦则表明，作为轻财物、重运营形式的58科创，重财物压力相对更小一些，其在科创服务范畴供给的三级服务体系是比较重要的竞赛优势，“由于咱们的固定财物出资很少，所以在后端运营上需求做厚实，运营的精密度、深度、服务质量有必要要好”。

亦有嘉宾对企业护城河这一概念持有不同观念。张苍巍以为，从企业硬实力的视点来说，尤其是工业园区的运营办理，其实没有所谓护城河的概念，反倒是企业所具有的软实力十分重要，而作为国企的招商蛇口在软实力方面有必定的本身优势。

公募REITs破冰带来的影响

国内公募REITs破冰，成为后疫情年代摆在工业地产面前重要的新机会。

在于大海看来，从方针面上来讲，公募REITs的开展力度还不够大，特别是在落当地面，还有一些方针的瓶颈在限制。不过，他仍是以为相关方针对工业地产会发生活跃影响，首要体现在由重变轻、可继续开展这一方面。

于大海表明，公募REITs破冰可以处理工业地产商持有物业有用退出、继续开展的需求，也使得工业地产商有或许把本身的品牌经历、资源、开展理念，可以在更多的方针城市仿制。一起，新政下降融资本钱，进步融资功率，也会起到一些活跃的效果。有此支撑，既有利于重财物变成轻财物，也将倒逼工业地产开发商不断进步运营才干，向城市运营商来改变。

陈立洋则指出，公募REITs方面还存在一些应战。他以为，REITs产品在出售时，需求原有财物方的增信或许兜底，以支撑资本商场的认可。一起，园区间的盈余水平良莠不齐，不少园区难以保证长时刻的运营报答，而这正是REITs产品最受重视的要素。

工业地产的当下窘境与未来开展

现在，工业地产的开展尚存一些窘境。

孙晓利指出，从招商层面的运营而言，招商是一个在商场微观视点上存在严重不确定性的经济活动。找到合适自己的招商途径和形式，最大程度下降不确定性，是企业面对的首个窘境。从狭义上企业园区服务层面的运营而言，现在的窘境在于怎么从本来的一般性、无差别服务向定制化的工业链、专业化的服务区晋级。

因而，孙晓利以为，从长时间来看，工业地产企业会分化为两类：第一类做综合性园区，在选址、在商场研讨方面有自己十分独特的形式；第二类做专业性园区，更多在工业内涵的集聚逻辑方面有十分独特的知道，“如果在这些层面都没有自己中心的形式，企业或许会在招商运营层面面对一些窘境”。

一起，孙晓利和于大海纷繁着重了数字化的重要效果，这或将成为未来工业地产的解题思路之一。

孙晓利以为，数字化关于工业地产运营的影响还不只仅是办理功率的进步，更深层次的影响在于工业地产商的运营形式，而越深层次的数字化的浸透，越可以让园区运营商关于入驻的企业的出资价值或许会有更明晰的判别，而不是一个片面的判别。

于大海则说道：“我以为数字化关于工业地产的效果实际上便是一个寻觅新动能、发明新优势、满意新需求、奉献新效能的进程。”

除了数字化开展，在产融结合、产城结合等方面，不少嘉宾也都形成了共同。

谈及对工业地产未来的展望，陈立洋慨叹道，“我觉得工业地产的未来大有可为。国家经济开展到必定阶段后，使用商场化主体推进工业地产开展空间和内容结合是必定的挑选。跟着方针利好频出，咱们也怀着十分敞开和容纳的心态来看待更多的商场主体参加到工业地产的大潮中，有基金、内容商、工业龙头、政府的渠道公司等等。虽然同场竞技，但其间心方针是共同的”。