一个“被裁”地产操盘手的16年：四线城市叫火葬场微粒贷 燕郊是赌场

2018年春日初至时，缺席陪同孩子生长，疏于照料爸爸妈妈，背着一个愿望奔波于多个钢筋水泥楼盘之间，用17年努力作业的杨庆，恰逢不惑之年，引咎离任了。

当他再次听到老板责备称，“打折的房子你怎样还卖不出去”的时分，现已身居千亿房企一方诸侯的杨庆不想再用“商场下行期，买涨不买跌”等各种言语系统企图解说了，保卫他知道，老板不想听，老板想要的我行我素销控表上的房源编号被一道道划掉，保卫那意味着现已卖掉了，钱能够回到老板的口袋里了。

“落袋为安”，是作业动乱期时，每一个老板心头那抹“急切”。2018年，高杆杠运营累积多年的房地产作业，在去杠杆大势下，进入了“存亡时期”。本年年初，在“裁人”年度大戏的大幕长进摆开之时，“身先行”的房企就现已开端“拍戏”了。

杨庆是本年第一波“被离任”的房地产作业司理人。16年房地产奋斗史，在他眼中，最大的高兴来自于女儿骄傲地跟同学们说，“这是我爸爸盖的楼”。

地产操盘手眼中的“加杠杆”

17年前的夏天，那个怀揣愿望，刚刚大学结业，背着一书包“未来”来到北京的少年杨庆，开端了某政府挂职人员的人生首份“作业”。一年之后，一个偶尔的时机，杨庆进入了一家房地产公司，给一位新任高档副总裁做秘书，自此开端了“东跑西颠”的地产生计。

从副总裁秘书到北京某项意图客服司理、从出售司理到一方大员，杨庆仅用了6年时刻。2006年，这家公司发动了全国化战略。彼时，2006年－2010年，是前期有实力的房企全国化布局的发动和扩张期，保卫，这一批房企在堆集去香港上市的筹码。

杨庆抓住了这一波时机。但他没能来到更有潜力的城市。2008年，杨庆成为公司第二批外派人员，到东北某个城市主导重量级项目。他回想称，其时当地商场特别差，出售压力非常大，去了不但要内部担任人事，还要外部担任商场、营销和政府打交道。

幸亏的是，杨庆的心态比较好，再加上这本来便是他的家园，大学也是在这儿读的，乃至老婆也是这儿遇见的。不得不说，杨庆对这个项意图各个方面进行了雷厉风行的调整，终究也算到达所愿。

在他看来，操盘一个商场下行期的项目，是应战是压力，但取得的经历，也是财富。杨庆以为，在躺着卖房子的年代，房地产是没有营销的，真实的营销才能要从竞赛的商场中修炼而来。

值得重视的是，彼时，房企纷繁敞开全国化战略布局，因握有许多土地储备和全国化的品牌影响力，一批房企先后登陆本钱商场，地产作业加杠杆的指数不断攀升。杨庆看的很理解，他以为地产实际上是金融的分支，其本质不是用现金流来推进的。比方拿一块地的土地款，三分之一是自有资金，剩余的三分之二其实都是配资。整个链条加起来，加杠杆的份额小一点的或许是1：6，高的乃至到达1：9。

三、四线城市的赌博式出资

加上了杠杆的地产作业，好像插上翅膀，敏捷起飞。伴随着这一波土地盈利时机，杨庆的公司拿地王眼都不眨，杨庆也敏捷从办理一个项目，到一方“区首”，到城市公司总司理，再到集团总裁助理。在杨庆16年房地产奋斗史中，他曾目击我国房地产商是怎么使用从土地盈利到人口盈利，赚得“盆满钵满”得，也目击了有些开发商又是怎么踩错调控节奏，导致多年喘不过气，乃至遭到存亡危机的。

2013年，杨庆再一次接下了“临危受命”。这一次，他的担子更重了。2011年，北京限购，楼市一片哀鸿，在北京重仓土地的房企一时刻简直“团灭”。无法之下，有些开发商在三、四线城市买了不少地，这些地许多都是协议买来的，有的项目在开发时受到了许多阻止，也有项目在没上市时，就面对着数亿元亏本的定局，这是现已算好的盘子，按着写好的剧本去完结，好像就能够交差了。

但杨庆的不甘心，让他拒绝了依照写好的剧本“演”。在他主导的几个项目中，有一个项目便是要亏本数亿元的“剧本项目”。“那一年新年回家前，我处处去见人，求指点迷津，整夜睡不着，想着怎么破题“。杨庆表明，“某天夜里，灵光一现，我查找了这个城市10年的规划，这让我见到了一丝曙光。终究，项目依照新的城市规划，改变了层高，赢利一举回正。”

多年之后，他尚能回想起这份“破题”的高兴。正如多年之后，他仍然能明晰地记住，当年他跟妻子带着女儿开车路过自己盖的楼盘时，跟妻子唠嗑中称，“这是我盖的楼盘”，没想到刚刚会说话的女儿记住了，今后逢人便说，爸爸盖的楼很漂亮。

没想到的是，三、四线城市是有些房企的“摇钱树”，却也是有些房企的“滑铁卢”。2011年前后重仓三、四线城市的房企，大都没有比及2016年以来的火爆，乃至保卫过多布局三、四线城市，严峻拖垮企业行进的脚步，单个在三、四线城市做高端改进项意图房企，更是曾一度堕入存亡危机。

杨庆称，我国的房地产商场中，有句话称，“四线城市叫火葬场”，像燕郊、海南这样的投机商场城市叫赌场，加减杠杆的起落间，涨得快，降得更快，有去无回的也快。“我外甥刚结业，家里给了200万元，然后他买了四套房，加了许多杠杆，现在都还不起了。”房地产泡沫一旦被戳破，或许许多年都神出鬼没不过来。

杨庆也没有比及这些商场神出鬼没过来，打折的房子也卖不出去了。不惑之年，他脱离了“金融＋杠杆”的房地产商场，幸亏的是，他没有像更多端着枸杞保温杯的，挑选不多的中年人相同，他找到了工作的第二个起点。

地产作业司理人离任的下一站

杨庆脱离后，没有仿制作业生计途径，没有再次挑选进入一家房地产开发商。他进入了一家出资公司。

在他看来，去杠杆的方针对地产作业有着巨大的影响力。实际上，踩不对调控方针的点，现已让不少房企付出了沉重的价值。更重要的是，房地产增量商场的“戏份”现已不多了，天花板就在那里，赛道已不在。下一个地产年代，不再是开发年代，而是财物运营的年代。

用杨庆的话说，房地产的未来立异将来自于“地产＋金融＋工业＋服务”，换句话说，当房地产商场进入“负周期”或许慢周期时，财物的增值包括不了融本钱钱的时分，在房地产范畴，“金融＋杠杆”是有风险的，本钱金或许都会被吃掉。在房地产接下来的周期内，应该是“运营＋杠杆”的年代，考虑好退出机制，经过后端运营提高价值，再退出换得收益。

现在的杨庆，组织了一个40人左右的团队，以房地产基金的方法对一些项目进行出资，沾沾自喜大多是股权出资，乃至控股控盘。在他看来，我国大都房地产基金公司的布景都是开发商的隶属企业，资金多用于出本钱身系统里的项目，乃至充任这些开发商变相表外融资的内部输血通道。

但在真实的不动产出资范畴里，本钱加财物真实两方面特点都有的，且两方面才能都很显着很强的企业较少，现在在国内有，但都没做起来，也不是特别大。现在，杨庆的团队现已握手好几个出资项目，其母公司的事务办理规划也到达了800亿元，能给其供给很好的增信背书。

杨庆称，“迈出这一步，是应战，但也是我的时机”。或许，这也是本年许多被离任的地产作业司理人的工作第二途径。