2021年已不足百天 房地产市博时三产基金场将继续面临下行压力

2021年充满了各种不确认性，上半年的时分，商品房出售规划曾一度创近5年新高，但是跟着调控方针的持续收紧，全体商场开端下行，短期内仍会持续下行。

依照以往常规，“金九银十”是房地产职业的传统出售旺季，但从本年多个城市的楼市体现看，“金九”呈现了成色缺乏的状况。CRIC数据显现，包含刚刚曩昔的中秋小长假在内的第39周成交数据呈现了同比大幅下滑，其间上海、南京、宁波、姑苏、绍兴等热门城市同比降幅超50%。

一方面是受供给缺乏、房贷周期被延伸等要素影响，别的一方面的确是整个商场在显着降温。

从现在9月份的全体成交状况来看，本年的“金九”显着不再，行将到来的“银十”也让人置疑。2021年行将曩昔，在这终究缺乏百天的日子里，全体职业或将加快进入分解阶段。

多城楼市“金九”遇冷

“金九银十”一向都是传统房地产商场的旺季，许多企业会挑选在这个时分会集推盘入市，抢收商场。但是本年的“金九”却是践约了。

CRIC数据显现，9月的第一周全国新房供给呈现了回落，全国要点城市共获得预售证面积797万平方米，环比下降15%。成交方面涨跌纷歧，其间一线四城成交均有不同程度的回落，深圳降幅最为显着，环比跌落32%，北京、广州降幅别离到达17%、12%，上海成交微降7%。二线城市宁波武汉、重庆、成都、长沙等成交显着上升但青岛、福州、大连成交体现欠安。三四线城市中六成以上呈现成交环比跌落。

全体来看，进入9月的第一周，“金九”并不“金”。

图：全国要点城市成交走势 来历：CRIC 在此之后，9月第二周，全国新房供给和成交呈现全线回落。供给方面，全国要点城市共获得预售证面积961万平方米，环比下降6%。成交方面，一线城市北京成交根本与上星期相等，上海、广州、深圳成交环比皆回落三成左右。近多半二线城市成交环比回落，宁波成交冲高回落，环比下降70%，但全体仍处在年内高位。重庆、长沙成交显着不济，环比降幅四成以上。

这一态势一向持续到了本周，CRIC数据显现，第39周成交数据无论是供给仍是成交仍旧坚持低位，无论是同比仍是环比仍然呈现了必定程度的下滑。

表：部分样本城市2021年第39周成交数据 来历：CRIC 以上海为例，本年第4次会集房源供给总共有42个楼盘，触及浦东、黄浦、徐汇、长宁、静安、普陀、闵行、宝山、嘉定、奉贤、松江、金山、青浦、崇明、临港等15个区域。共约135.8万平方米，算计12441套房源。其间大部分认购时刻都在9月中下旬，因为新房供给量缺乏，成交量跌落也在预料之中。

而从前的状况是，早在8月下旬的时分，新房商场就开端加快跑，为“金九”局面做准备。

三大重磅方针重塑职业格式

本年来看，形成“金九”不“金”的首要缘由仍是与各大调控有关，其间融资“三条红线”、房贷“两条红线”以及土地端“会集供地”这三大方针能够说是重塑了整个职业的格式，这些方针对职业带来的改动不可逆转。

在这其间，融资“三条红线”、房贷“两条红线” 改动的是职业规矩和开展形式，而“会集供地”方针则是经过土地端的调控来影响房价，终究完成“三稳”方针。

详细来看，在首轮会集供地中，许多城市的成果未及预期，2021年8月10日天然资源部关于会集供地提出了新要求，部分城市纷繁开端调整第2次会集供地规矩：单宗土地溢价上限不得超越15%，绝不允许经过进步起拍价格调整溢价率；不得经过调高底价、竞配建等方法抬升实践地价；在到达地价或溢价率的上限时，不得以竞配建等方法添加实践地价，能够经过一次性合理报价、摇号、竞更高更优质量建造计划等方法确认竞得人。

表：18城调整第二批会集土拍规矩 来历：CRIC 进入9月，相继有长春、福州、天津、青岛、济南、成都、姑苏、沈阳等多个城市在第二轮会集土拍前暂时招待出让。

比照首轮会集土拍热度来看，一切城市二轮会集土拍热度均有所下滑：成交溢价率均较首轮有所下降。值得注意的是，首轮土拍热度较高的杭州呈现了“退地”现象。在杭州首轮拍地中斩获多地的宋都将以5000万的价值将运河新城GS1001-17地块退地。

从企业的视点而言，在融资难度加大、企业资金链偏紧的影响下，拿地积极性显着受挫，尤其是触及红线的房企大都“暂停”了新增土储。

一方面是土地成交量的下降，别的一方面是土地溢价率回到了相对低点。许多企业甘愿不拍也不想拿非要点城市的地。

这就形成了自7月以来全体供给量一向处于低位，在较低的供给量下，全体商场成交也在低位运转，“金九”不再。

部分压力城市开端“限跌”、“托市”

因为全国房地产商场持续降温，部分压力城市更是呈现大范围的降价潮。例如岳阳，多个楼盘价格“跳水”，降价起伏多达3000元/平方米，奥园誉湖湾更由6300元/平方米降至3378元/平方米。又如株洲，多家房企轮流降价，阳光城·新城·樾府济济一堂由7000元/平方米降至4000元/平方米。

出于稳房价、稳预期的需求，岳阳、昆明等7城相继落地“限跌令”。其间，岳阳、江阴明文规定制止大幅降价，昆明、唐山、沈阳、株洲采纳约谈的方法，制止房企、中介机构歹意降价、打价格战，打乱房地产商场秩序。

除了昆明、沈阳、岳阳、株洲这类传统压力城市之外，不乏唐山、江阴之前的热门城市。尤其是唐山，2020年8月末还曾因为房价上涨过快被住建部点名约谈，短短一年时刻调控基调已从“限涨”转为“限跌”，直观反映商场热度呈现了180度的转机。

表：2021年三季度7城落地“限跌令” 材料收拾：CRIC 除了昆明、唐山等7城房价“限跌”之外，长春、珠海等5城也呈现了财税“托市”的状况。长春发布购房补助，初次购买90平方米以下商品房的留长借主人才及进城农人，别离按50元/平方米、80元/平方米额度予以补助。

肇庆、珠海、中山、惠州相继下调二手住所转让个税核定征收率，下降二手房交易成本。详细而言，个人转让二手住所的个人所得税率由2%调整为1%，二手非住所个人所得税率、土地增值税率别离调整为1.5%和5%。

表:2021年三季度5城财税方针托底楼市 材料收拾：CRIC 由此看来，在“房住不炒、因城施策”的方针主基调下，调控自主权白搭开端逐渐下沉到各城市层面，根据各城市商场实践改动状况，针对性地部分放松或许加码调控方针措施。

全体来看，因为多个要点城市第二轮会集拍地潮拖延，土地商场成交量呈现显着下滑，截止9月23号全国土地商场成交量较去年同期回落了25%，同比距离较大。且在房企团体 “躺平”式拿地的影响下，四季度成交量估计难追逐同期。

与此同时，跟着7月份以来上层调控环境的不断收紧，全体“去杠杆”仍然坚决，融资也仍然会坚持收紧且持续较长时刻，部分城市部分放松并缺乏以改动“房住不炒、因城施策”的方针主基调，更难以改变全国房地产商场持续降温的大趋势。

在短期方针监管不变下，当时居民信贷端与房企融资端所面对的难题不会缓解，因而未来出售将持续面对下行压力，全年规划列传有望创新高，但规划增速将进一步收窄。