新增仅5只，170.92亿元发行规模创近三年新低橙旗贷官网，机构称公募REITs有望迎来触底反弹

1月2日讯2023年REITs商场理性回调，全年仅5只产品上市，其间下半年仅1只，跌入阶段性“冰点”。盘点收拾，上一年从全商场29只上市产品收益体现来看，仅中信建投国家电投新动力REIT取得正收益2.54%，其他28只累计收益大都下滑，同比数据方面，也仅有5只产品收益体现较2022年有所提高。

不过动摇中仍不乏亮点，其间保证房及动力板块体现杰出，多只逆周期高分红种类值得发掘，一起随同年末《全国社会保证基金境内出资办理办法》出台，组织人士对REITs二级商场从头定价持乐观态度，估计以民生基建为主的高股息、逆周期产品有望本年触底反弹。

REITs堕入阶段性冰点，动力与保证房板块值得发掘

2023年以来，中证REITs全收益指数跌落22.67%，弱于同期沪深300体现。细分板块来看，全年动力及保证房板块体现杰出，跌幅别离仅为3.19%和6.27%，均好于同期沪深300体现，而园区板块体现最弱，跌幅高达26%，其间建信中关村REIT和博时蛇口产园REIT录得全年最差体现，别离跌落45.70%和42.91%。

数据来历：WInd，收拾 全体来看，2023年关于REITs而言并不友爱，因为REITs底层财物成绩与经济基本面康复状况休戚有关，在近两年经济基本面复苏略显阻滞布景下，REITs全体较为惨白，全年仅5只产品上市，总规模170.92亿元，其间下半年仅有1只，为中金山东高速REIT。不过作为大类财物装备标的的一环，REITs商场仍有体现较为亮眼的产品值得发掘。

2023年数据方面，全年仅1只产品收益为正，为中信建投国家电投新动力REIT。作为成立于2023年3月的产品，征集说明书显现，项目公司的主营业务收入均来历于滨海北H1项目和滨海北H2项目海优势电机组的发电收入。此外，中航京能光伏REIT体现也较好，全年仅跌落2.16%，相同作为动力基础设施项目，动力需求支撑底层财物体现，逆周期防御性优势凸显。

同比数据方面，保证房板块体现最优。从近两年成绩体现来看，29只上市REITs产品中，保证房板块的4只产品全部同比上涨。详细来看，2022年该4只产品均匀跌幅高达12.87%，但2023年全年仅跌幅6.27%，全体有所回暖。红土立异深圳安居REIT录得全商场年度最佳体现，同比涨幅较2022年高达10.53%。

不过园区类产品全体体现较弱，大都在2023年涨幅转跌，其间博时蛇口产园REIT体现最弱，由2022年10.41%涨幅至2023年42.91%跌幅，净值较前年现已腰斩。据征集说明书显现，该基金的基础设施财物包含坐落深圳市蛇口网谷工业园内的万融大厦和万海大厦，现金流首要来历于基础设施财物入驻企业的租金收入，据最新的征集说明书显现，2023-2025年到期的租约占租借面积的份额别离是34.4%、34.3%、25.7%，存在必定的租约会集到期危险。

Reits轻视显着，或迎来装备时机

跟着12月6日《全国社会保证基金境内出资办理办法》发布，FOF基金、ETF基金、养老金及社保基金等长线装备资金、互联互通及境外资金等四类资金有望成为新入商场力气，而REITs二级商场也有望取得流动性得到从头定价时机。从上个月12月商场数据体现来看，REITs商场阅历全年调整后有所企稳，全体上涨1.47%，较同期沪深300体现占优。

据中银证券团队计算，到12月31日，全商场29只REITs产品中，有20只净值处于轻视状况，占比近7成。其间交通基础设施板块被轻视显着，如华夏中邦交建高速REIT估值相对净值折价率到达-43.82%，此外华泰江苏交控REIT、浙商沪杭甬REIT、华夏越秀高速公路REIT估值折价率均超20%。

据汹涌新闻报道，社保基金会规划研讨部主任赵军以为，《办理办法》出台有助于拓展社保基金出资规模，如归入一些契合社保基金资金性质、兼具杰出出资价值的新出资品类，比方商场注重度比较高的基础设施公募REITs等。

此外，中金基金李耀光对有关媒体表明，因为公募REITs介于股债之间的危险收益水平，叠加处于前史相对高点的收益率利差，现阶段公募REITs产品的出资价值值得发掘，不过在商场动摇要素有所收敛的趋势下，运营办理分解所带来的危险也值得警觉。

不过能够看到的是，在方针端呵护下，REITs的发行机制趋于完善，商场扩容态势显着。从上一年四季度以来挂网REITs项目激增，申报至交易所的储藏项目已达19只，与上一年下半年仅1只上市的阶段性“冰点”构成激烈比照。

中银固收团队以为，随同扩募落地，新发+扩募的双轮驱动格式构成，后续商场应要点注重高股息、逆周期、强原始权益人三个方向，其间生态环保及动力为代表的板块分红收益显着，而保证房、动力及厂房财物板块的逆周期特点较强，此外原始权益人归纳才能是推进单个REIT做大做强的中心要素，可从原始权益人在职业内位置、财物储藏及其对REITs上市渠道的注重程度三项目标进行调查。