强者恒强格局未变，从龙头房企总土储“之变”600353旭光股份看其投资策略

本文来自微信大众号“克而瑞地产研讨”，作者：谢杨春、吴嘉茗。

出售百强企业总货值规划现已到达42万亿，其间10强房企的总土储货值高达18万亿，占百强总货值的4成以上，规划房企的土地储备仍具有断层优势。但一起，在商场波段调整时期，龙头企业的出资战略也不尽相同。战略上仍旧以深耕聚集、慎重出资为主，收并购成为获取资源的重要途径。战术上，不再一味“囤粮”，更重视运营的节奏。

1 提质增效与冲击规划并存，融创(01918)、世茂(00813)经过收并购继续增储

出售TOP10与总土储货值TOP10排名高度堆叠，规划房企仍旧强者恒强。

其间出售TOP10企业占有了土储货值TOP10企业的8个座位，且历年总土储货值排名都保持在较为安稳的水平，体量巨大的土地储备是房企成绩继续增加的柱石。

规划到达必定高度后，在有质量开展的带动下，龙头房企增储之路也出现分解：

榜首，融创、世茂经过收并购继续规划进阶之路。两者总土储货值较2018年别离增加33.8%和20.5%，与企业在2019年活泼收并购不无关系。其间融创6成土储来自收并购，世茂也在2019年收买了部分新城的项目、且2020年头还完成了对福晟的大笔收买。

第二，提出操控土储规划后，恒大（03333）2019年底总土储货值从第1名下降至第四位，完成了土储的“负增加”，出售保持高位下体现了恒大“提质增效”战略的作用。

第三，绿洲、华润(01109)等经过调结构、调节奏、调布局的战略，活泼拓宽拿地途径稳健增储。华润总土储排名从2017年的第20上升到12位，土储货值简直翻倍。绿洲在三四线坚决高铁新城战略，优质布局中心三四线，土储货值同比涨幅超50%。

2 重视运营节奏，龙头房企土储去化加速

从总土储的去化周期来看，龙头房企逐步走出“张狂囤地”的怪圈，均匀去化周期接连两年下滑，从2017年底的4.81年下降至2019年底3.98年。

10强中有6家房企的去化周期都降到了4年内，万科的总土储去化周期更是接连3年保持在2.9年左右的，是10强房企中去化周期最短的企业。

比照2018年底和2019年底10强房企的去化周期，有5家房企去化周期下行，包含恒大、保利、中海、新城和世茂。

而碧桂园(02007)、融创、绿洲和华润4家房企土储去化周期不同程度地上升，其间绿洲体现明显。2019年在全国地市下行的布景下，绿洲逆市拓宽，尤其在二线中心城市占比进步，落子了上海董家渡、哈尔滨国博城、南昌VR科创城、天津交易港等大规划项目，总土储去化周期也由2018年底的3.45年大幅上升至5.2年。

3 中海、融创聚集一二线、占比再进步，碧桂园继续重仓三四线

土储散布上，10强房企的土储散布首要可分为3个不同的类型：

榜首类企业土储集中于高能级城市：以中海、融创、万科(02202)和华润典型代表，这些企业总土储中有对折以上坐落一二线城市。

中海、融创的一二线土储占比乃至到达了93%、78%,且份额较2018年底还有小幅度进步。结合2019年的新增土储来看，此类企业仍在继续加码、重仓一二线城市，中海三四线拿地份额有小幅进步，但首要坐落经济开展较好的强三线城市。

第二类企业土储散布相对均衡，如保利、绿洲和新城控股，一二线和三四线份额份额附近，且布局的三四线城市也以GDP现已打破5000亿元的强三线为主。在一二线土储竞赛剧烈的布景下，增加强三线城市的布局也是一种战略，但值得一提的是这3个企业2019年新增拿地中一般三四线占比较高。

第三类企业则以碧桂园、恒大为代表，依然继续重仓三四线城市，截止2019年底碧桂园仍有7成以上土储坐落三四线城市。因为长时间下沉布局，这两个龙头房企在三四线城市具有土地本钱较低的优势，且现已深度占有了三四线城市商场，其他房企的进驻壁垒较高。

4 2019年新进城市遍及削减，聚集、深耕成为首要趋势

10强房企从城市进驻的视点来看，代表了职业界最高的全国化布局水平，碧桂园、恒大均布局了超越200个城市，且碧桂园布局城市数量更到达282个，是全国布局城市数量最多的企业;继续聚集在一二线的融创则是10强中布局城市数量最少的企业，2019年底融创在50个城市有出售或土储。

全体而言，碧桂园、恒大布局多点开花，融创、中海等全国化进程首要以区域深耕为主。

依据不完全统计，10强中近对折房企2019年新增进驻的城市数量在10个以内，在商场波段调整过程中，出资战略遍及慎重。

相较前几年房企快速扩张布局，聚集、深耕成为企业2019年首要战略，与2018年比较，除中海外，绿洲、新城等企业新进城市数量大幅削减。

5 龙头房企慎重出资仍为主旋律，仅中海、世茂2020年出资相对活泼

2020年大部分企业以为商场将出现“前低后高”、“量价全体平稳”的走势，慎重出资仍是职业的主旋律。

但关于部分龙头房企而言，全体慎重的方法下乘机拿地或经过收并购的方法纳储，是逆市贱价拿地的机会。中海在成绩发布会上表明2020年将会进步土地权益出资预算至1400亿元，同比增加23%，世茂也表明出资预算与2019年相等，视出售状况还可调整。此外万科、融创、华润等企业均以慎重出资为首要出资准则，聚集收并购商场，规划房企的收并购举动从一季度以来已较为活泼。

全体来看，10强房企在总土储上依然具有巨大的规划优势和布局优势，且跟着职业集中度保持在高位，未来龙头房企的断层优势将愈加明显。

从现在总土储的状况来看，融创、中海和华润这些首要布局一二线高能级城市的企业在未来短周期内的优势更为明显，且中海、华润2020年的出资情绪相对活泼，将为企业获取更多的土地资源;跟着大部分企业施行“回归一二线”的战略，碧桂园和恒大在三四线城市的商场份额将进一步扩展，成为成绩的重要支撑。

(修改：张金亮)