近来，深圳市规划和自然资源局官网发布布告，对坐落龙华新城中心区域、宝安中心区、宝安世界会议城、光亮中心区等多个抢手片区的多宗地块进行“商改住”规划调整，即由此前的商业性工作用地改变为了寓居用地。
10月18日上午，《每日经济新闻》记者致电深圳市规划和自然资源局龙华管理局，相关工作人员表明，“此次触及改变土地性质的地块，此前并未拍卖过，归于‘无主’状况，为国有土地性质。将商用用地改变为住所用地，首要是为了优化深圳的用地结构。”
(材料图)
广东省住所方针研究中心首席研究员李宇嘉10月18日下午经过微信向《每日经济新闻》记者表明，深圳将部分商业用地改变为住所用地，在处理商业用地供应过剩的一起，还能添加住所用地的供应，有利于处理城市寓居难的问题。
来历：深圳市规划和自然资源局官网
调规地块多处抢手片区
新增超3万平米寓居用地
详细来看，龙华新城中心区域地块、深圳世界会议城地块和宝安中心区地块，均是由此前的商业性工作用地调整为二类寓居用地；光亮中心区域地块，则由本来的商业用地+二类寓居用地调整为二类寓居用地。
此次完成土地性质改变后，深圳将新增30720平方米的寓居用地。其间，龙华新城中心区域地块的用地面积为8720平方米，容积率5.5；宝安中心区地块的用地面积为5423平方米，容积率6.0；深圳世界会议城地块的用地面积为11154平方米，容积率为4.6；光亮中心区地块的用地面积为5423平方米，容积率6.0。
来历：深圳市规划和自然资源局官网
值得注意的是，从上述“商转住”地块现在的周边房价状况来看，大都地块处于深圳的房地产抢手片区。
如龙华新城地块，间隔深圳北站约500米，周边的新盘保利招商龙誉项目，存案价为7.35万元/平方米；周边二手楼盘有潜龙花园、茂鑫公寓等项目，其间潜龙花园的政府价为5.12万元/平方米，业主实践挂牌价在5.2万~7.2万元/平方米。
深圳世界会议城地块间隔会议城地铁站约630米，间隔较近的云海臻府项目由特建发以22.5亿元+2.6万平方米人才房面积竞得，依照此前土拍公示，项目最高限价不超越4.61万元/平方米，安居型产品房均匀价格不得高于2.3万元/平方米、最高价格不得高于2.42万元/平方米。
再看宝安中心区地块，间隔深圳前海壹方城约1公里，间隔沿海文化公园和宝安少年宫均约500米。该地块周边500米规划内有华裔城?瑞湾府、鹏鼎年代大厦、荣超沿海大厦等项目，其间华裔城瑞湾府现在在售户型建面约150-360平方米，均价约9.7万元/平方米。
而光亮中心区地块间隔楼村地铁站和科学公园地铁站均约1公里内，并接近安联尚璟府项目，周边还有乐府花园、东明公寓、金茂公园里等项目。其间，安联尚璟府存案均价约5.19万元/平方米，金茂公园里存案均价约5.17万元/平方米。
光亮中心区地块邻近的安联尚璟府项目图片来历：每经记者陈荣浩摄（材料图）
《每日经济新闻》记者还注意到，在上述地块用地性质改变之前，8月份深圳福田还新增了3宗寓居用地，同样是用于建造公共住所。其间，景田区域03-09地块用地面积5158.7平方米，容积率5.0；梅林区域14-02地块，用地面积14670平方米，容积率5.5；梅林区域37-04-01地块，用地面积5612平方米，容积率6.0。
归纳测算，包含本次“商改住”地块和新增的寓居用地，这一波深圳新增的住所用地面积达56160.7平方米。
优化用地结构
寓居用地占比不低于30%
值得一提的是，早在上一年7月，深圳发布的《关于进一步加大寓居用地供应的若干办法（征求定见稿）》（以下简称《定见稿》）就说到，将保证至2035年全市常住人口人均住所面积到达40平方米以上，年度寓居用地供应量原则上不低于建造用地供应总量的30%。
《定见稿》还清晰，土地整备留用地（含征地返还用地、利益统筹留用土地）原则上优先组织寓居用处。已核发用地批复但没有签定土地使用权出让合同的土地整备留用地，可申请将非寓居用地调整为寓居用地或进步寓居用地开发强度。“原同意土地用处为商业的，可申请部分或悉数建筑面积调整为寓居用处，其间可将产品住所面积的30%改为产品房，其他为公共住所。调整后按本办法可进步寓居用地开发强度的，新增的住所建筑面积为出售的公共住所。”
在加速公共住所建造方面，《定见稿》说到，包含将商业性质用地更改为寓居用地、引导已批规划更新项目建造住所、加速推动城中村改造等办法，成为深圳加速公共住所建造的重要办法。
事实上，商业地产供应量过大，导致商办商场长时间供过于求，已是深圳长久以来的痛点。据戴德梁行数据，2022年上半年，深圳甲级写字楼商场迎来48.5万平方米新增供应，全市总存量上升至713万平方米，上半年空置率上升3.2个百分点至22.4%。
李宇嘉向《每日经济新闻》记者表明，将商业性质的土地改变为寓居用地，归于深圳二次房改的保证办法之一。在深圳的二次房改中曾说到两点：一是要将寓居用地的规划占到30%左右，二是要将公共住所的占比要说到60%。
“此前深圳为发展经济，在用地上多向工业和商办歪斜，首要为了工业落地，但近几年工业晋级较快，部分工业搬迁到了其他区域，导致商办商场呈现了高空置率现象。而将部分商业用地改为寓居用地，不只能下降商办用地的供应，一起还加大了寓居用地供应，本质上也是在优化用地结构。上述行动关于处理深圳未来到达60%的公共住所用地空间有较大协助。”李宇嘉续称。
