[锦州银行]春节楼市例行低迷 “返乡置业”恐非三四线主力

多家组织的计算显现，新年期间，全国大部分城市的房地产买卖量呈现下滑。与上一年新年比较，买卖量也有下降趋势。三四线楼市的需求主体也并非由新年期间“返乡置业”构成，而更多来自棚户区改造。

尽管“返乡置业”成为历年新年期间的热词，但它的实践效果，恐怕并不如预期那么好。

多家组织的计算显现，新年期间，全国大部分城市的房地产买卖量呈现下滑。与上一年新年比较，买卖量也有下降趋势。其间，中信建投计算的21个城市，新年期间的买卖量下降了30%;华夏地产相同指出，一二线城市的买卖数据在新年期间暂停。

考虑到新年并不是惯例出售周期，这种状况不难理解。剖析人士指出，新年假日的时刻较短，且主题并不在于买房。因而其买卖数据的改变，不具备太大的价值。

本年的新年楼市平平，与方针镇压的大环境分不开。即便是在法定假日前夕的2月13日和14日，仍有城市出台调控方针。

依据21世纪经济报导记者了解，新年期间热炒的“返乡置业”，更多作为热词而非现象呈现。大都受访者以为，即便抛开新年假日来看，返乡置业的现象也是少量，与旧城改造带来的需求比较，返乡置业并不构成三四线楼市的需求主体。

调控方针“没有假日”

因为新年期间的主题是探亲访友，且大大都房地产项目暂停了出售，因而除非有方针影响等特别要素的影响，新年期间的房地产成交量遍及偏低。

中信建投发布的数据显现，本年新年期间，21个城市的一手房成交面积为33.31万平方米，比上年新年下滑30%。

华夏地产指出，新年长假日间，一二线城市的网签数据假日根本暂停，长假楼市首要以三四线城市为主，但这些城市的买卖量相同低于平常。

依据相同的原因，新年地点的月份，全体的房地产成交量要低于其他月份。

“新年期间成交数据的改变，不能作为房地产商场的。”华夏地产首席剖析师张大伟以为，这一方面因为新年期间并不是惯例出售周期，另一方面因为许多城市暂停了网签数据，即便有买卖，也难以反映到数据上。

近些年，新年楼市也曾呈现过看房增多、成交相对旺盛的“反常”现象。山东南部某四线城市的房地产从业人员向21世纪经济报导记者标明，在上一年新年期间，该城市的确呈现过很多看房的状况，其地点公司还组织值班人员进行招待。

南京某房企负责人也指出，2016年的新年期间，南京楼市也曾迎来看房潮，首要呈现在浦口区和建邺区。

关于这两个城市来说，上述状况的呈现有个一起特征——利好要素驱动。因为2015年“3·30新政”和“9·30新政”的驱动，南京楼市在2016年的新年呈现异动，节后更是大幅上涨。而上述四线城市，则是受棚户区改造的影响而呈现需求的开释。

在2018年新年期间，相似的利好要素并不多。相反，限制性的楼市调控方针却频频呈现。

2月13日，淄博市对部分区域施行限价、限售等办法。2月14日，济南市济阳县发文调控，提高了购房的信贷门槛，并对新房施行“限售令”。衢州市则在新年条件高了公积金借款的门槛。

这些办法连同其他城市在节前密布出台的各项方针，对供应和需求两边的积极性都带来镇压，并使得本年新年期间的楼市很难呈现“异动”。

海南省住建厅的计算数据标明，新年期间，商品房出售面积、出售金额较上一年新年有所下降，出售均价根本相等，房地产商场运转根本平稳。2018年新年期间全省商品房出售面积3.54万平方米，同比下降53.0;出售金额5.82亿元，同比下降53.1%;出售均价16442元/平方米，同比下降0.2%。

棚改仍主导三四线楼市

近些年来，“返乡置业”成为新年期间的热门话题。比较一二线城市，返乡置业更多呈现在三四线城市中。但即便在买卖相对旺盛的新年期间，“返乡置业”带来的需求也不是干流。

前述房企人士标明，因为许多人乡音未改，很难区别哪些是返乡者。有些人带有显着的返乡置业特征，如看房周期短、快速决议方案等，但这部分人是少量。

“这些年的确有外出务工人员返乡买房，有心返乡买房的人，还会在国庆长假日间看房，但这部分人数量很少。”该人士以为，即便不考虑新年假日，“返乡置业”也不是三四线城市的干流。

其以为，三四线城市的需求，依然来自于大规划的旧城改造。“一些所谓的返乡置业，实质是买了房子给爸爸妈妈住，爸爸妈妈又大都是从老城区搬出来的。”

从趋势上看，返乡置业的现象尽管会继续存在，但恐不会成为干流。依照全国房地产商会联盟主席顾云昌的观念，当时进入城市化的第二个阶段，首要体现为人口从中小城市进入大城市。而在前一阶段，则体现为人口从乡村进入城市。

近期，南京、郑州、武汉等二线城市不断发布人才招引方针，包含下降户籍门槛、给予购房补助等。比较三四线城市，这些城市更简单招引外来人口。

因而，在三四线城市的逻辑中，棚改将继续成为干流。

因为热门一二线城市商场遭到方针镇压而相对低迷，在2017年，三四线城市的房价和买卖量均大幅增加，并推进当年的房地产商场成交规划创下前史新高。

依照上海易居研究院智库中心总监严跃进的观念，三四线城市火爆的首要动因有二：一是宽松的钱银发行量影响;二是三四线城市展开大规划的棚户区改造，并带来很多新增需求。

未来，宽松的钱银方针恐难以继续。央行在近来发布的上一年第四季度钱银方针履行陈述中，对钱银方针的导向定位“稳健中性”，一起着重，“加强对企业债款危险、银行财物质量和活动性改变状况、房地产商场、互联网金融、跨境资金活动、跨行业跨商场危险等范畴的危险监测和防备。进一步完善微观审慎方针结构，加强影子银行、房地产金融等的微观审慎办理。”

严跃进以为，棚户区改造的规划，将决议本年三四线楼市的商场改变。

依据住建部的计算，2017年全国各类棚户区改造开工方针为600万套，实践开工609万套，完成投资1.84万亿元。依照方案，2018年到2020年，我国还将改造各类棚户区1500万套，其间2018年的方针为580万套。

大都组织以为，因为棚改方针依然较高，本年三四线楼市的热度不会大幅下降。而一二线城市则存在低迷后的反弹动力，因而房地产调控方针不会松动。而全体商场虽不及上一年，但肯定买卖规划仍将处于高位。

关键词：置业楼市主力