[000779股吧]去年卖地收入减少约3成！2023年“土地财政”将去往何处？

多年来，“土地财务”一向是热议的经济论题，本年也不破例。近期，第三方组织克而瑞核算的数据显现，2022年，跟着我国房地产出售端疲软，土地出让金收入下滑，全国土地商场成交建筑面积为14.44亿平方米，成交金额4.73万亿，较2021年同期别离下降了37%、31%。

“土地财务”，望文生义，指的是当地政府依托出让土地使用权的收入来保持当地财务开销，政府财务收入包含一般公共预算收入、政府性基金预算收入、国有资本运营预算收入，其间，国有土地使用权出让收入归于当地政府性基金预算收入，因不必上缴中心，土地出让收入是1994年分税制革新以来，当地财务的首要收入来历之一。

实际上，阅历了二十多年的快速添加，跟着我国房地产商场需求见顶，土地出让金的增速显着放缓，长时刻来看，当地政府高度依靠的“土地财务”将难以为继，怎么补偿土地出让金下滑带来的财务资金缺口，成为当地政府不得不面对的问题，那么，2023年，甚至更远的将来，“土地财务”又将去往何处？

“土地财务”依靠程度越来越高

我国国有土地使用权揭露拍卖始于1987年12月1日，彼时，深圳礼堂济济一堂，经过17分钟的轮流叫价，深圳经济特区房地产公司以525万元拿下了这块8588平方米的住所用地，敲响了建国以来国有土地使用权拍卖的“榜首槌”。

依据《我国土地年鉴1996》的数据，1995年，全国经过出让方法供应用地43403公顷，出让金总额为420亿元。1998年，我国正式敞开住宅商场化革新，尔后，跟着房地产职业的快速开展，该数据一路上涨，2007年，初次打破1万亿元，直到2020年，我国国有土地使用权出让金额现已升至8.4万亿元，是1998年的200倍。

依据财务部官网发布的数据，仔细观察能够发现，2017年开端，我国土地出让金的添加开端变得很有规则，接连四年，每年的添加金额都在1万亿左右，直到2021年，国有土地出让金的添加速度开端放缓，仅添加3000亿元左右。

土地出让金快速添加的一起，当地财务对土地使用权出让金的依靠程度也越来越大。依据榜首财经测算，2017年开端，我国土地出让金占当地财务总收入的份额（土地使用权出让收入/当地政府一般公共财务预算收入 当地政府性基金预算收入 当地国有资本运营预算收入）接连5年超越三成，2020年占比到达43.59%，2021年下降至41.81%，仍在4成以上。

分区域来看，粤开证券研究院核算的数据显现，我国东部地区经济兴旺、人口继续流入、土地商场需求旺盛，土地出让收入在当地归纳财力中的占比（土地财务依靠度）较高；而西部和东北地区土地商场不行活泼，土地出让收入相对较低，更依靠中心搬运付出。例如，2020年，浙江、江苏、福建、山东、广东、重庆6个省市的土地财务依靠度高于30%，别离到达51.9%、46.9%、40.3%、38.7%、33.8%和32.0%；而新疆、宁夏、青海、黑龙江、西藏5个省份对土地财务的依靠度偏低，均低于10%。

分城市来看，粤开证券研究院核算的数据显现，2020年，广州、长春、杭州、福州、南宁、海口、贵阳、西安、徐州、扬州、温州、金华、襄阳、南充，这些城市对土地财务的依靠度都较高，政府性基金收入与一般公共预算收入的比值均到达1.5倍，甚至更高；牡丹江、深圳、锦州等地对土地出让金收入依靠度相对偏低，其政府性基金收入与一般公共预算收入的比值别离为0.3倍、0.3倍和0.4倍。

土地出让金下滑

但是，在土地财务依靠程度越来越高的一起，我国的土地使用权出让金却面对下滑的现实。2022年，跟着我国房地产出售端疲软，土地使用权出让金收入再次下滑。

此前，财务部发布的《2022年前三季度财务收支状况》显现，本年前三季度，我国的当地一般公共预算收入83217亿元，按天然口径核算下降4.9%。当地政府性基金预算本级收入42588亿元，比上年同期下降26.4%，其间，国有土地使用权出让收入38507亿元，比上年同期下降28.3%。

近期，房地产研究组织克而瑞核算的数据显现，2022年，我国商品房出售面积为13.6亿平方米，出售额13.3万亿元，同比别离下降24%、27%，职业规划重回2015年。与此一起，全国土地商场成交建筑面积为14.44亿平方米，成交金额4.73万亿，较2021年同期别离下降了37%、31%。

克而瑞地产研究院数据显现，从土地成交建筑面积TOP20的城市来看，有12个城市的成交量比较上一年有所削减，均匀降幅达35.7%，降幅超越30%的城市多达7个，其间降幅最杰出的当属遵义，成交建面刚刚超越1000万平方米，同比降幅高达65%。

克而瑞地产研究院的研究报告显现，除部分特别优质的地块以外，土地商场底价成交、城投托底成为常态，不少城市城投拿地金额占比超越5成，沈阳、无锡城投托底拿地的份额甚至超越9成，商场低迷的城市城投拿地也尽显疲态，流拍率高企。

价格方面，克而瑞地产研究院数据显现，受一线城市供地质量进步的影响，2022年全国300城土地成交楼板价小幅上涨，增至3266元/平方米，再度创下前史新高。不过，由于新房商场仍处于低位，加之房企资金压力依然较大，房企拿地积极性仍处于低位，全年溢价率仅有3.7%，与上一年同期比较，下降了7.9个百分点。从会集供地的22城来看，2022年有17个城市的地价下降。

那么，土地商场出让规划为何下降？房地产研究组织中指研究院土地事业部负责人张凯在承受榜首财经采访时标明，与土地商场成交规划相关性最高的依然是新房商场成交规划。本年以来，受期房烂尾忧虑、房价上涨预期转弱、居民收入预期失望三重要素影响，新房商场规划显着缩量，导致房企拿地积极性高开低走。他指出，上述影响新房商场的三个要素中，能在下一年有显着缓解的恐怕只需期房烂尾忧虑。而跟着疫情管控铺开和经济活动的逐步康复，居民收入预期的改动或将需求更长的时刻；在“房住不炒”的根本国策下，房价上涨预期转弱将不会有根本性的改动。因而短期的新房成交规划很难较本年发生显着好转，土地商场随之亦难有显着的改变。

张凯进一步标明，从长时刻来看，土地商场与人口数量改变休戚相关，人口净流入的城市土地商场依然能够保持必定热度，而人口净流出的城市土地财务或将难以为继。全体而言，我国城镇化率现已挨近瓶颈，人口老龄化、少子化关于住宅需求均发生负面影响，土地商场成交规划全体呈现逐步下降的趋势将是必定。

硬币的正反面

任何事物都具有两面性。“土地财务”二十多年，为我国城市的快速开展做出了巨大贡献，与此一起，也带来了一系列的问题。

国家核算局的数据显现，1999年，我国城市化水平为30.9%，比1995年进步1.9个百分点，城市化处于较低水平，而2021年，我国常住人口城镇化率现已到达64.72%，。

厦门大学教授赵燕菁在其出书的新书《大兴起：我国经济的添加与转型》中必定了“土地财务”的价值，他标明，我国城市化伟大成就背面的重要原因，便是发明性地开展出了一套将土地作为信誉根底的准则——“土地财务”。在他看来，相关于“纳税”，经过“所出售土地的增值”来收回公共服务投入的功率是如此之高，以至于城市政府不只能够为根底设施建造融资，甚至还能够以补助的方法为能够带来继续性税收的项目融资。

与此一起，赵燕菁在其上述新书中也叙说了“土地财务”带来的问题：“土地财务”的实质是融资，使得不动产变成出资品，一旦房价暴降，大规划的财物价值下降将导致不行思议的金融海啸；“土地财务”不只给当地政府带来巨大财富，一起也给企业和个人快速堆集财富供应了通道，一起，没有机会出资城市不动产的居民与前期出资城市不动产的居民的贫富差距敏捷摆开，房价上涨越快，贫富差距越大；别的，房地产商场开展“不协调、不平衡、不行继续”，还占用了很多应该用于其他开展项目的资源。

粤开证券研究院副院长、首席微观分析师罗志恒也以为，一方面，土地出让收入为当地政府供应了很多财务收入来历，缓解了一般公共预算压力；推动了城镇化进程；构成了很多的根底设施建造，直接带动了经济开展；推动了房地产快速开展。另一方面，土地财务也让部分地区的高地价推动了高房价；直接推动了融资渠道和政府债款；在土地财务快速开展过程中，呈现了损坏犁地的行为；在征地过程中因简略粗犷履行和补偿问题引发了部分社会问题等。

土地出让规划急速扩张的一起，一些城市非理性供地为后期房地产商场转弱也埋下了伏笔。克而瑞研究中心的相关研究报告标明，现在，我国约8成的城市商场需求及购买力显着透支，近一半的城市土地供应过量，跟着房地产商场步入调整周期，去化压力不断加重。别的，不少城市因大力开展新区便将供地目标向新区歪斜，但由于市政配套没有真实落地，人口导入状况天然不甚抱负，致使外围区域供需周期性错配。

资金缺口怎么补偿？

回忆过往，“土地财务”有功有过，向前看，未来土地使用权出让金逐步削减已成为不争的现实，财务收入长时刻对土地出让金的依靠，也将难以维，寻觅新的财务收入添加点现已成为当时火烧眉毛的问题。

关于上述问题，一部分观念以为，应该从税收方面着手。

赵燕菁标明，“土地财务”仅仅专门用来处理城市化发动阶段原始信誉缺乏问题的一种特别准则，跟着原始资本堆集的完结，“土地财务”也必定会逐步退出，怎么补偿抛弃“土地财务”构成的丢失？他指出，能够效法兴旺国家，从“土地财务”转向“税收财务”，打破现有的以直接税为主的税收体系。赵燕菁也标明，轻率抛弃“土地财务”，对还未完结城市化原始资本堆集的城市来说，存在巨大危险，别的，以直接税为主转向以直接税为主的革新也并非易事。因而，城市新区则应保持高功率的“土地财务”堆集形式，别的，能够把巨大的利益调整分化到数十年的城市化进程中，跟着城市化水平的进步，逐步演变为直接税与直接税偏重，甚至以直接税为主的形式。

回溯“土地财务”构成的原因，不少观念以为，土地财务源于1994年开端的分税制，由于分税制革新导致当地收入占比低、开销占比高，这种资金缺口迫使当地政府不得不经过土地出让、城投渠道等方法融资。对此，粤开证券首席微观分析师罗志恒曾在大众号“粤开志恒微观”上发文标明，分税制和住宅商场化革新都仅仅“土地财务”的促进要素，以GDP为中心的政绩查核机制才是问题的要害，激励机制决议行为，引发了当地政府隐性债款和土地财务等连锁反应。假如没有分税制，只需存在GDP查核，仍会发生资金饥渴和缺乏。

罗志恒则标明，未来，无论是土地供应仍是需求都将呈现下降趋势，这直接影响未来土地财务的可继续性，因而，未来构建当地安稳的财务来历极为重要，房地产税开征是大势所趋。一起，罗志恒也指出，房地产税的体量短期内难以代替土地财务。

也有观念以为，应该大力开展其他工业。万通集团创始人冯仑近期在其视频号“风马牛地产研究院”中标明，当房地产出售端呈现下滑，不少城市都会开端呈现土地财务的缺口，怎么处理这些问题？这些城市应该大力开展房地产以外的其他工业，发明更好的营商环境，以此让税收添加的更快，来补偿卖地收入的缺口。

中泰证券首席经济学家李迅雷近期揭露撰文标明，国企财物是当时政府部分除了国有土地财物之外的最大一块财物了，假如经过提质增效，若能够让300万亿元的国企总财物的回报率进步一个百分点，则就有3万亿元收益添加，根本能够补偿土地财务消减带来的收入缺口。“当然这不是短期就能进步一个百分点，但只需持之以恒地盘活国有财物，推动国企革新，若干年后，应该会有成效。”李迅雷弥补道。

张凯对榜首财经标明，革新开放以来，基建出资引领的城镇化一向助推我国经济高速添加。近年来，遭到经济下行的压力，基建出资再次成为拉动经济添加的引擎，而基建出资的本钱依靠土地财务。此外，近期推出房产税，将对房地产商场构成冲击，然后进一步下降房企拿地志愿，对土地财务发生更大的压力。因而，短期来看，土地财务难以代替。

“长时刻来看，虽然我国经济开展对基建出资存在必定的途径依靠，但城镇化率、居民部分杠杆率行将到达添加瓶颈，基建出资 土地财务的经济开展闭环难以为继。”张凯以为，房地产税作为长时刻、安稳的税源，在近二十年房地产也高速开展的根底上也有满足的存量房子可供纳税，适合在未来长时刻代替土地财务弥补财务缺口。

总的来看，上述不管是直接税的税收准则革新，征收房地产税，仍是大力开展其他工业，或是盘活国有财物，都不是一蹴即至的工作，那么，短期，怎么保证房地产商场的安稳开展，让当地财务平稳过度？克而瑞研究院提出，当时应该提振商场决心，完善保交楼、保工作、出售保价等兜底机制，缓解商场张望心情，需求端全面放松限购、限贷、限售，撤销“限跌令”，政府回购商品房，与此一起，恰当减缩供地规划，优化调整供地结构，以此破局短期楼市的窘境。

近期，国家核算局原局长邱晓华揭露标明，为了改进房地产消费观，财务方面也应该发力。土地价格的高企是构成房价高的重要要素，因而，要恰当下降城市土地出售价格，来促进开发商本钱的下降，带来房价的下降。别的，现在在出售范畴里的税费担负仍是很重，应当恰当下降，让老百姓感遭到政府的温暖。一起，也应当下降金融组织的按揭典当利率，现在的按揭典当利率（4%）仍是偏高的，应该降1到0.5个点。

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